Rumah Bakal Dilelang Bank? Ini 5 Hak Debitur yang Wajib Diketahui

– Ancaman lelang rumah kerap menjadi momok bagi debitur yang mengalami kesulitan membayar cicilan kredit, baik Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maupun pinjaman dengan jaminan aset properti.

Tak sedikit debitur yang merasa "sudah kalah sebelum bertanding" ketika menerima kabar rumahnya akan dilelang oleh bank atau kreditur.

Menurut Konsultan Hukum Wahana Lentera Hati Sragen, Muhammad Nur Aji Shodiq, dalam proses lelang agunan, debitur tetap memiliki hak-hak hukum yang dilindungi peraturan perundang-undangan.

Diungkapkannya, memahami hak-hak debitur ini penting agar debitur bank tidak dirugikan dan dapat mengambil langkah tepat ketika rumah yang diagunkan hendak dilelang bank.

Hak debitur kredit macet bank

Hak pertama, kata Aji, debitur berhak mendapatkan pemberitahuan tertulis sebelum lelang rumah dilaksanakan.

Baca juga: Anda Beli Rumah Hasil Lelang Bank? Segera Balik Nama Sertifikat Tanah

Pemberitahuan ini berupa surat resmi dari bank atau kreditur yang menjelaskan rencana lelang, termasuk jadwal dan objek yang akan dilelang.

"Debitur wajib diberi pemberitahuan tertulis. Kalau tahu-tahu muncul pengumuman lelang tanpa surat resmi, maka itu cacat prosedur," jelas Aji saat dihubungi, Rabu (11/2/2026).

Dalam situasi seperti ini, debitur berhak mempertanyakan bahkan menggugat keabsahan proses lelang.

Hak kedua bagi debitur adalah berkah mengetahui nilai limit lelang. Nilai limit lelang adalah harga minimal yang ditetapkan sebelum aset dilelang.

Bank atau kreditur tidak diperbolehkan menetapkan nilai ini secara sepihak tanpa dasar yang wajar. Debitur berhak mengetahui bagaimana nilai limit tersebut ditentukan, termasuk dasar penilaian aset.

"Bank tidak boleh asal banting harga. Kalau nilainya jauh di bawah harga wajar, debitur bank berhak keberatan," ungkap Aji.

Rumah masih bisa diselamatkan

Aji yang selama belasan tahun banyak menangani klien yang asetnya disita perbankan ini menyebut, selama palu lelang belum diketok, debitur pada dasarnya masih memiliki kesempatan untuk melunasi utang atau menyelesaikan kewajiban finansialnya.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Lelang, Persyaratan dan Bianya

Hak ini sering kali tidak dijelaskan secara terbuka kepada debitur. Padahal, pelunasan sebelum lelang dapat menghentikan proses lelang dan menyelamatkan aset.

"Selama palu lelang belum diketok, maka utang masih bisa diselesaikan. Ini hak penting yang sering tidak dijelaskan," bebernya.

Opsi ini bisa dilakukan melalui pembayaran penuh atau skema penyelesaian yang disepakati bersama kreditur.

Debitur juga memiliki hak untuk mengajukan penundaan lelang. Permohonan ini dapat diajukan dengan sejumlah alasan, seperti adanya itikad baik untuk restrukturisasi kredit, perbedaan data jumlah utang, atau sengketa administratif lainnya.

Jika alasan yang diajukan dinilai kuat dan rasional, proses lelang dapat ditunda sementara hingga ada kejelasan atau kesepakatan baru antara debitur dan kreditur.

"Dengan alasan restrukturisasi, itikad baik, atau sengketa data utang, lelang bisa diminta untuk ditunda," ucap Aji.

Hak kelima debitur bank yang aset propertinya hendak dilelang, sambung Aji, adalah bisa menggugat proses lelang.

Hak ini tergolong krusial. Debitur berhak menggugat proses lelang melalui jalur hukum apabila ditemukan pelanggaran prosedur, penetapan nilai yang merugikan, atau adanya tekanan dan tindakan tidak adil dari pihak tertentu.

Melalui putusan pengadilan, lelang bahkan bisa dibatalkan apabila terbukti cacat hukum. Oleh karena itu, debitur disarankan untuk tidak pasrah dan tetap mencari pendampingan hukum jika merasa dirugikan.

Baca juga: Mau Lelang Tanah atau Ganti Sertifikat Hilang? Anda Perlu Urus SKPT

Tag:  #rumah #bakal #dilelang #bank #debitur #yang #wajib #diketahui