Bagaimana Cara Jual Tanah Warisan tapi Belum Punya Sertifikat?

- Tanah warisan kerap menjadi aset bernilai yang ingin dimanfaatkan atau dijual oleh para ahli waris.

Namun, persoalan muncul ketika tanah tersebut belum memiliki sertifikat hak atas tanah.

Kondisi ini masih banyak ditemui, terutama pada tanah warisan lama yang status kepemilikannya belum pernah didaftarkan secara resmi.

Maka dari itu, tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dibalik ama, termasuk melalui jual beli.

Meski demikian, prosesnya membutuhkan tahapan administratif yang lebih panjang dibandingkan tanah yang telah bersertifikat.

Jual Tanah Warisan Belum Bersertifikat

Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Shamy Ardian menjelaskan, tanah adat/girik, rumah tinggal, maupun bangunan yang ingin diperjualbelikan wajib disertifikatkan terlebih dahulu.

"Maka, wajib disertifikatkan dalam bentuk pendaftaran tanah pertama kali dan para ahli waris dapat membayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Waris kepada Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) di tingkat provinsi atau kabupaten/kota," jelasnya kepada Kompas.com, Sabtu (10/1/2026).

Cara Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Pendaftaran tanah pertama kali adalah kegiatan mendaftarkan tanah yang belum pernah terdaftar sebelumnya.

Pendaftaran tanah ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum atas tanah dan menjamin hak atas tanah.

Persyaratan

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup
• Surat kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat
• Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB)
• Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

Penyelesaian

Waktu penyelesaian sekitar 98 hari kerja atau kurang lebih 3 bulan.

Tarif

Sementara tarif pendaftaran tanah pertama kali dihitung berdasarkan luas bidang yang dimohon.

Cara Pembayaran BPHTB Waris ke Bapenda

Sebagai contoh di Jakarta, pembayaran BPHTB bisa dilakukan secara elektronik melalui e-BPHTB.

1. Mengajukan e-BPHTB Secara Online

Wajib pajak atau kuasanya (PPAT/notaris) mengajukan permohonan BPHTB melalui Sistem Pajak Online DKI Jakarta. Data yang dimasukkan antara lain:

• Identitas wajib pajak dan penerima hak
• Jenis perolehan hak (jual beli, waris, hibah, dll)
• Nilai transaksi atau NJOP
• Data objek pajak (alamat, luas tanah dan bangunan)
• Unggahan dokumen pendukung
• Setelah pengajuan, sistem akan menghitung besaran BPHTB yang harus dibayar.

2. Verifikasi oleh Bapenda DKI Jakarta

Permohonan akan diverifikasi oleh petugas Bapenda. Jika data dinyatakan lengkap dan sesuai, sistem akan menerbitkan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB elektronik.

3. Mendapatkan Kode Billing

Setelah SSPD diterbitkan, wajib pajak akan memperoleh kode billing BPHTB. Kode ini digunakan sebagai dasar pembayaran.

4. Melakukan Pembayaran BPHTB

Pembayaran BPHTB dapat dilakukan melalui Bank DKI maupun kanal pembayaran lain yang bekerja sama dengan Pemprov DKI Jakarta.

Pembayaran dilakukan sesuai nominal yang tercantum dalam SSPD dan menggunakan kode billing yang diterbitkan sistem.

5. Bukti Pembayaran BPHTB

Setelah pembayaran berhasil, sistem akan menerbitkan Bukti Penerimaan Daerah (BPD) secara elektronik.

Bukti ini menjadi syarat wajib untuk:

• Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT
• Pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN)

6. Penandatanganan Akta dan Proses Balik Nama

Setelah BPHTB dibayar lunas, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menandatangani akta peralihan hak, serta proses balik nama sertifikat dapat diajukan ke Kantor Pertanahan (Kantah).

Tag:  #bagaimana #cara #jual #tanah #warisan #tapi #belum #punya #sertifikat