Pasar Properti Thailand Merosot, Rumah Mewah Tak Laku

- Sektor properti Thailand menyentuh level terendah dalam 7 tahun. Akibatnya, rumah-rumah mewah di Negeri Gajah Putih itu kelebihan pasokan.

Mengutip Nation Thailand, Selasa (20/1/2026), para ekonom dan spesialis real estat menilai pemulihan sektor ini akan berlangsung lambat dan bertahap, seiring penurunan penjualan yang masih jauh di bawah level sebelum pandemi Covid-19.

Berdasarkan data Kiatnakin Phatra Bank Plc, sebelum pandemi, tepatnya pada 2019, kawasan Bangkok Raya mampu mencatat penjualan sekitar 120.000 unit properti per tahun.

SHUTTERSTOCK/CRAIG SCHULER Ilustrasi pemandangan kota Bangkok, Thailand. Turis China ramai-ramai batalkan liburan ke Thailand.

"Namun, capaian tersebut kini sulit didekati. Perlambatan diperkirakan masih akan berlanjut dua hingga tiga tahun ke depan," tulis Nation Thailand dikutip pada Senin (19/1/2026).

Salah satu indikator utama pelemahan pasar terlihat dari proyeksi transfer kepemilikan properti nasional pada 2025 yang hanya sekitar 300.000 unit.

Angka ini menjadi level terendah dalam tujuh tahun terakhir dan turun signifikan dari kondisi normal sekitar 400.000 unit per tahun.

Peluncuran proyek baru di Bangkok Raya juga mengalami kontraksi tajam. Jumlah unit yang diluncurkan turun lebih dari 33 persen atau sekitar 20.000 unit dibandingkan tahun sebelumnya.

Hal ini dinilai mencerminkan sikap hati-hati pengembang di tengah permintaan yang melemah.

Hunian mewah tak laku, pasokan melimpah

Berdasarkan data per segmen, area yang paling mengkhawatirkan adalah rumah tapak mewah dengan harga 25 juta hingga 50 juta baht atau setara sekitar Rp 13,5 miliar hingga Rp 16,2 miliar (asumsi kurs Rp 542,69 per baht).

pexels.com/binyamin mellish Ilustrasi rumah baru.

Dalam satu hingga dua tahun terakhir, pengembang dinilai terlalu agresif meluncurkan proyek di segmen ini, sehingga memicu penumpukan stok tidak terjual sekitar 3.000 unit.

Dengan tingkat penyerapan saat ini, dibutuhkan waktu lima hingga enam tahun untuk menghabiskan stok tersebut.

Perlambatan ekonomi yang berdampak pada sektor ekspor dan industri turut menekan daya beli kelompok berpenghasilan tinggi, terutama di kawasan industri.

Sementara itu, segmen kondominium mencatat penurunan penjualan paling tajam, yakni sekitar 28 persen. Kondisi ini mencerminkan tekanan struktural terhadap pendapatan dan daya beli masyarakat kelas menengah dan bawah. 

Adapun rumah bandar (townhouse) dengan harga 2 juta sampai 5 juta baht, atau setara sekitar Rp 1 miliar hingga Rp 2,7 miliar menyumbang stok tidak terjual terbesar, mencapai sekitar 115.000 unit atau 57 persen dari total persediaan.

Sopon Pornchokchai, Presiden Pusat Informasi Real Estat Thailand di Badan Urusan Real Estat, mengatakan kepada Nikkei Asia, terdapat sekitar 220.000 unit kondominium yang belum terjual di Bangkok saja, dan jumlah total di seluruh Thailand dapat mencapai 400.000 unit.

Unit-unit yang belum terjual ini sebagian besar dimiliki oleh pengembang properti dan telah menjadi beban keuangan utama bagi mereka.

Unit-unit yang belum terjual ini bukan hanya "rumah yang belum terjual" tetapi juga mewakili biaya keuangan yang berkelanjutan, termasuk bunga pinjaman, biaya kepemilikan properti, biaya manajemen proyek, dan tekanan pembayaran cicilan obligasi yang akan datang, terutama ketika pasar modal tidak menguntungkan.

Data dari perusahaan konsultan real estat CBRE jelas menunjukkan "perlambatan" di pasar.

Unsplash/zacgudakov Pemerintah memperpanjang insentif Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100 persen untuk pembelian rumah hingga akhir 2026. Insentif ini berlaku untuk rumah tapak dan satuan rumah susun dengan harga jual maksimal Rp 5 miliar.

Hanya 13.700 unit kondominium baru yang diluncurkan di Bangkok selama Januari hingga September 2025, dibandingkan dengan rata-rata sekitar 52.000 unit per tahun antara tahun 2014 dan 2024, termasuk periode pandemi Covid-19.

Menurut CBRE, ini menunjukkan bahwa banyak pengembang memilih untuk "berhenti sejenak sebelum menghadapi kerugian lebih lanjut" karena peluncuran proyek baru di tengah kelebihan pasokan unit yang ada hanya meningkatkan risiko likuiditas dan potensi masalah pembayaran utang.

CBRE memprediksi pasokan kondominium baru di Bangkok akan terus menurun, menjadi di bawah 40.000 unit pada tahun 2026, dan selanjutnya turun menjadi sekitar 20.000 unit pada tahun 2027, dengan hanya sekitar 10.000 unit per tahun dalam dua tahun berikutnya.

Tingkat ini sangat rendah untuk ibu kota dan menandakan bahwa bisnis properti memasuki "mode defensif jangka panjang."

Kenaikan suku bunga bikin sektor properti Thailand tertekan

Masalah utama di balik lesunya sektor properti Thailand adalah ekspansi pesat selama periode suku bunga rendah, yang mendorong peningkatan pinjaman.

Banyak pengembang properti mempercepat proyek-proyek baru, memperluas portofolio mereka, dan menggunakan leverage tinggi, beroperasi dengan asumsi suku bunga akan tetap rendah dan kelas menengah akan pulih dengan cepat setelah pandemi Covid-19.

Namun, asumsi ini runtuh secara tiba-tiba ketika bank sentral Thailand, Bank of Thailand (BoT) menaikkan suku bunga acuan dari rekor terendah 0,5 persen menjadi 2,5 persen hanya dalam satu tahun.

Kenaikan tajam suku bunga ini telah menyebabkan lonjakan biaya pinjaman, sementara permintaan perumahan menurun.

Pada saat yang sama, pemerintah Thailand lebih serius dalam mengendalikan utang rumah tangga yang tinggi di negara itu, yang pada kuartal I 2025 mencapai 88,2 persen dari PDB, tertinggi kedua di Asia setelah Korea Selatan, menurut data Trading Economics.

SHUTTERSTOCK/JANEWS Ilustrasi suku bunga, suku bunga acuan.

Hal ini menyebabkan bank komersial memperketat standar kredit, yang secara langsung berdampak pada pasar perumahan.

Asosiasi Pengembang Real Estat Thailand melaporkan bahwa tingkat penolakan rata-rata untuk pinjaman perumahan telah mencapai 40 persen, dan dalam beberapa kasus, hampir dua kali lipat, terutama untuk proyek-proyek yang harganya di bawah 3 juta baht.

Alasan utama penolakan termasuk beban utang yang tinggi, pendapatan yang tidak stabil, dan riwayat keuangan yang lemah.

Tag:  #pasar #properti #thailand #merosot #rumah #mewah #laku