Insentif PPN DTP Dinilai Tak Mampu Kerek Penjualan Apartemen

– Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) dinilai belum mampu mendorong penjualan apartemen secara signifikan.

Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia, Ferry Salanto menilai hal ini lantaran kebijakan PPN DTP yang selalu diterbitkan secara tahunan.

“Jadi setiap tahun dia diperpanjang sampai periode tertentu. Nanti habis itu diperpanjang lagi. Untuk di apartemen atau high-rise, kenapa kelihatannya nggak ngaruh? Pada sektor apartemen, salah satu penyebab utamanya adalah sifat kebijakan PPN DTP yang selalu diterbitkan secara tahunan, sehingga tidak memberikan kepastian jangka panjang bagi pengembang maupun konsumen,” Ferry secara virtual, Rabu (7/1/2026).

Dia menilai efektivitas PPN DTP lebih terasa di sektor rumah tapak dibandingkan apartemen atau hunian vertikal.

Ferry menjelaskan, untuk sektor perumahan tapak, PPN DTP relatif disambut baik dan memberikan dampak yang cukup nyata terhadap penjualan.

“Tapi yang saya tahu bahwa kalau di perumahan PPNDTP itu cukup disambut baik dan ada pengaruh yang cukup terasa di dalam penjualan rumah tapak,” kata dia.

Menurutnya, PPN DTP umumnya berlaku dalam skema 100 persen pada enam bulan pertama dan 50 persen pada enam bulan berikutnya, lalu berhenti di akhir tahun anggaran.

Setelah itu, kebijakan baru kembali diterbitkan pada tahun berikutnya.

Pola perpanjangan tahunan ini dinilai menimbulkan ketidakpastian, terutama karena PPN DTP hanya berlaku untuk unit yang sudah siap huni atau ready stock, bukan proyek yang masih dalam tahap pembangunan.

Di sisi lain, pembangunan apartemen membutuhkan waktu yang tidak singkat.

Dari tahap konstruksi hingga siap serah terima, pengembang umumnya memerlukan waktu sekitar dua hingga tiga tahun.

Ketika unit tersebut akhirnya siap dipasarkan, tidak ada jaminan bahwa insentif PPN DTP masih berlaku.

Kondisi inilah yang membuat pengembang cenderung berhati-hati dalam menyediakan stok unit apartemen dalam jumlah besar.

“Jadi karena dia perpanjang-perpanjang tiap tahun, sehingga memberikan ketidakpastian. Karena PPNDTP ini berlaku untuk produk-produk yang sudah jadi. Yang sudah ready stock, bukan proyek-proyek yang baru dibangun,” ungkap dia.

“Bayangkan misalnya kalau ada developer yang bangun apartemen butuh 2-3 tahun untuk bangun sampai bisa serah terima. Sementara PPNDTP-nya cuma berlaku setahun. Dan tahun berikutnya tidak ada kepastian apakah dia akan diperpanjang atau enggak,” lanjut dia.

Padahal, dari sisi nominal, manfaat PPN DTP sebenarnya cukup signifikan bagi pembeli.

Dengan tarif PPN sekitar 10 hingga 11 persen, pembelian apartemen seharga Rp 1 miliar dapat menghemat lebih dari Rp 100 juta.

Namun, besarnya potensi penghematan tersebut tidak mampu dimaksimalkan karena ketidakpastian regulasi dan keterbatasan cakupan insentif yang hanya berlaku untuk unit siap huni.

Ferry menilai, seandainya sejak awal kebijakan PPN DTP ditetapkan untuk jangka waktu lebih panjang, misalnya lima tahun, pengembang akan memiliki ruang untuk merencanakan pembangunan dan menyiapkan stok secara lebih agresif.

Dengan begitu, unit-unit yang selesai pada tahun kedua atau ketiga pembangunan masih bisa memanfaatkan fasilitas PPN DTP saat dipasarkan.

“Inilah yang membuat stok itu juga tidak terlalu banyak. Karena orang khawatir ya, kalau bikin banyak-banyak nanti tau-tau habis itu peraturannya nggak berlaku lagi. Terus nggak bisa ngejar keuntungan dari PPN DTP,” ujarnya.

“(PPN DTP) sebenarnya menarik, tapi karena dia interval aturannya itu dibuat setahun-setahun, ini menimbulkan ketidakpastian. Kita ingat pertama kali PPNDTP itu dikeluarkan sekitar tahun 2021 kalau nggak salah, tapi setelah itu PMK-nya berlaku hanya setiap tahun,” tegas dia.

Sebagai informasi, PPN DTP merupakan fasilitas pajak di mana PPN yang seharusnya dibayarkan pembeli ditanggung oleh pemerintah melalui APBN.

Untuk 2026, berdasarkan PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah menanggung 100 persen PPN untuk pembelian rumah tapak atau rumah susun baru dengan harga jual hingga Rp 2 miliar, dari total harga maksimal Rp 5 miliar.

Insentif ini berlaku untuk penyerahan unit sepanjang Januari hingga Desember 2026 dan hanya dapat dimanfaatkan satu kali per identitas pembeli.

Tag:  #insentif #dinilai #mampu #kerek #penjualan #apartemen