Panduan Lengkap Beli Rumah Bebas PPN, Harga Maksimal Rp 2 Miliar

- Pemerintah kembali memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun (rusun) pada tahun anggaran 2026.

Insentif ini dapat dimanfaatkan oleh masyarakat, termasuk pembeli rumah pertama, dengan ketentuan tertentu.

Aturan mengenai PPN DTP tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.

Ketua Umum Aliansi Pengembang Perumahan Nasional Jaya (Appernas Jaya) sekaligus CEO PT Arsol Land, Andre Bangsawan mengatakan kebijakan ini merupakan angin segar dan menyemangati pelaku usaha dunia properti.

"Ini akan mendorong semangat, pendapatan, dan semua dampak positif lain. Pasar properti akan bergairah pada tahun 2026," ujarnya saat dihubungi Kompas.com pada Senin (05/01/2026).

Sebagai informasi, berdasarkan beleid tersebut diketahui bahwa PPN DTP adalah fasilitas pajak di mana Pajak Pertambahan Nilai atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun ditanggung oleh pemerintah. Insentif ini berlaku untuk penyerahan rumah yang dilakukan selama tahun 2026.

Siapa yang Bisa Memanfaatkan?

Berdasarkan Pasal 5 dan Pasal 6 PMK Nomor 90 Tahun 2025, PPN DTP dapat dimanfaatkan oleh orang pribadi, meliputi:

• Warga negara Indonesia (WNI) yang memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Induk Kependudukan (NIK);
• Warga negara asing (WNA) yang memiliki NPWP, sepanjang memenuhi ketentuan kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi WNA.

Setiap satu orang pribadi hanya dapat memanfaatkan PPN DTP untuk perolehan satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun.

Syarat Rumah yang Mendapat PPN DTP

Rumah tapak atau satuan rumah susun yang dapat memperoleh PPN DTP harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

• Harga jual paling tinggi Rp 5 miliar;
• Merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru;
• Diserahkan dalam kondisi siap huni;
• Merupakan penyerahan pertama dan belum pernah dipindahtangankan;
• Memiliki kode identitas rumah yang terdaftar melalui aplikasi kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

Waktu Transaksi Jadi Penentu

PPN DTP hanya diberikan untuk penyerahan rumah yang dilakukan sejak 1 Januari 2026 hingga 31 Desember 2026.

Penyerahan tersebut dibuktikan dengan penandatanganan akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah; atau penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris, yang disertai dengan berita acara serah terima rumah atau rusun siap huni.

Selain itu, pembayaran uang muka atau cicilan pertama tidak boleh dilakukan sebelum 1 Januari 2026.

Jika uang muka atau cicilan pertama dibayarkan sebelum tanggal tersebut, maka PPN DTP tidak dapat dimanfaatkan.

Besaran PPN yang Ditanggung Pemerintah

PPN DTP diberikan sebesar 100 persen dari PPN yang terutang atas bagian harga jual rumah sampai dengan Rp 2 miliar.

Apabila harga rumah lebih dari Rp 2 miliar hingga maksimal Rp 5 miliar, maka PPN atas selisih harga di atas Rp 2 miliar tetap menjadi kewajiban pembeli.

Kondisi yang Membuat PPN DTP Gugur

PPN DTP tidak diberikan apabila:

• Pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan sebelum 1 Januari 2026;
• Penyerahan rumah dilakukan sebelum 1 Januari 2026 atau setelah 31 Desember 2026;
• Rumah dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan;
• Perolehan rumah lebih dari satu unit oleh satu orang pribadi;
• Rumah tidak memenuhi syarat sebagai rumah baru dan siap huni.

Apabila ketentuan tersebut tidak dipenuhi, PPN atas penyerahan rumah tetap dikenakan sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku.

Berlaku Selama 2026

Insentif PPN DTP rumah berlaku untuk masa pajak Januari 2026 hingga Desember 2026.

Pengusaha kena pajak penjual wajib menerbitkan Faktur Pajak sesuai ketentuan dan melaporkannya sebagai realisasi PPN DTP.

Dengan memahami ketentuan dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025, pembeli rumah pertama dapat mengetahui syarat dan mekanisme pemanfaatan insentif PPN DTP rumah tahun 2026 secara menyeluruh.

Tag:  #panduan #lengkap #beli #rumah #bebas #harga #maksimal #miliar