Sertifikat Tanah Masih Atas Nama Orang Tua yang Sudah Meninggal, Apa Risikonya?

- Sertifikat tanah yang masih atas nama orang tua yang telah meninggal dunia perlu segera dibalik nama kepada ahli waris.

Jika tidak, kondisi tersebut berpotensi menimbulkan berbagai risiko hukum, mulai dari sengketa hingga hambatan dalam transaksi.

Kewajiban pendaftaran peralihan hak karena waris diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal 42 beleid teersebut menyebutkan bahwa peralihan hak karena pewarisan wajib didaftarkan di kantor pertanahan agar tercatat atas nama ahli waris.

Baca juga: Ketahui Risiko Hukum Jika Sertifikat Tanah Warisan Belum Dibalik Nama

Selain itu, prinsip kepastian hukum kepemilikan tanah ditegaskan dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang mensyaratkan setiap hak atas tanah didaftarkan.

"Untuk memudahkan masyarakat, Kementerian ATR/BPN juga menyediakan informasi persyaratan melalui aplikasi Sentuh Tanahku," ungkap Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Shamy Ardian, dikutip Kompas.com, Jumat (27/2/2026).

Risiko yang Harus Diperhatikan

1. Tidak Bisa Dijual Secara Administratif

Tanah yang sertifikatnya masih atas nama orang yang telah meninggal tidak dapat langsung diperjualbelikan.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak dapat membuat akta jual beli jika pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat tidak hadir atau belum dialihkan kepada ahli waris.

Ketentuan teknis pendaftaran peralihan hak karena waris diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Dalam aturan itu mensyaratkan balik nama terlebih dahulu sebelum dilakukan perbuatan hukum seperti jual beli atau pembebanan hak tanggungan.

2. Rawan Sengketa Antar Ahli Waris

Secara hukum, ahli waris memang memperoleh hak atas tanah sejak pewaris meninggal sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 830 dan Pasal 832.

Namun, tanpa pencatatan di kantor pertanahan, pembagian hak masing-masing ahli waris belum memiliki kepastian administrasi.

Kondisi ini kerap memicu konflik, terutama jika salah satu ahli waris menguasai fisik tanah atau melakukan transaksi tanpa persetujuan pihak lain.

3. Tidak Bisa Dijadikan Agunan Bank

Perbankan mensyaratkan sertifikat atas nama debitur sebagai pemegang hak yang sah.

Baca juga: Simak, Prosedur Rinci Sertifikat Tanah Wakaf

Selama sertifikat masih atas nama orang tua yang telah meninggal, bank tidak dapat menerima tanah tersebut sebagai agunan kredit karena belum ada kepastian subjek hukum pemiliknya.

Hal ini sejalan dengan asas publisitas dalam pendaftaran tanah pada PP 24/1997, di mana pihak ketiga mengacu pada data yang tercatat dalam sertifikat.

4. Berpotensi Diblokir atau Digugat

Tanah warisan yang belum dibalik nama juga berisiko diblokir oleh ahli waris lain atau pihak yang mengklaim memiliki hak.

Proses pembuktian kepemilikan menjadi lebih panjang karena belum ada pencatatan resmi atas nama ahli waris.

Kementerian ATR/BPN melalui ketentuan pelayanan pertanahan mensyaratkan pendaftaran peralihan hak waris sebelum dilakukan transaksi, pengikatan jual beli, maupun pembebanan hak tanggungan.

Dengan melakukan balik nama sertifikat, status kepemilikan menjadi jelas atas nama ahli waris sehingga tanah dapat dimanfaatkan, dijual, atau diagunkan secara sah serta meminimalkan potensi sengketa di kemudian hari.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan 

Syarat Dokumen Jual Beli

• Formulir permohonan bermaterai
• Surat kuasa bila dikuasakan
• Fotokopi KTP & KK pemohon/kuasa (dicocokkan petugas)
• Fotokopi akta pendirian badan hukum (untuk badan hukum)
• Sertifikat asli AJB dari PPAT
• Fotokopi KTP penjual–pembeli atau kuasanya
• Izin pemindahan hak (jika disyaratkan pada sertifikat) Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan Bukti bayar BPHTB dan bukti bayar uang pemasukan (PNBP).
• Surat keterangan tambahan: identitas diri, luas–letak–penggunaan tanah, pernyataan tanah tidak sengketa, pernyataan penguasaan fisik

Baca juga: Sertifikat Tanah Anda Hilang? Tenang, Ini Cara Mengurusnya

Syarat Dokumen Warisan

• Formulir permohonan bermeterai
• Surat kuasa (bila dikuasakan) KTP & KK para ahli waris
• Sertifikat asli SKW (Surat Keterangan Waris)
• Akta Wasiat Notariel (bila ada)
• Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan
• Bukti bayar BPHTB, bukti SSP/PPh bila berlaku, bukti uang pemasukan
• Surat keterangan tambahan: identitas diri, luas–letak–penggunaan tanah, pernyataan tanah tidak sengketa, pernyataan penguasaan fisik bangunan.

Tahapan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan 

1. Tahap Awal

Membuat AJB di PPAT (untuk jual beli) Menyiapkan seluruh dokumen sesuai jenis peralihan hak.

2. Pengajuan ke Kantah

Mengambil dan mengisi formulir permohonan Menyerahkan berkas lengkap untuk verifikasi awal.

3. Pembayaran Pajak dan PNBP

Dalam pengalihan hak, pembeli membayar BPHTB sebesar 5 persen dari selisih nilai objek pajak dan nilai tidak kena pajak.

Penjual juga dapat dikenai PPh 2,5 persen bila tidak memiliki SKB.

Proses balik nama memerlukan PNBP yang dihitung dari nilai tanah dan luas, serta biaya administrasi pengecekan sertifikat dan pendaftaran hak masing-masing Rp 50.000.

4. Verifikasi Kantah

Pemeriksaan legal dokumen Pemeriksaan lapangan bila dibutuhkan Validasi pembayaran pajak.

5. Penerbitan Sertifikat Baru

Sertifikat baru diterbitkan atas nama pemilik baru. Kemudian, dapat diambil setelah pemohon menerima bukti penyelesaian.

Tag:  #sertifikat #tanah #masih #atas #nama #orang #yang #sudah #meninggal #risikonya