Berapa Biaya PTSL? Berikut Komponen Perhitungannya

- Program sertifikasi tanah melalui Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) tidak sepenuhnya gratis.

Pasalnya, meski pemerintah telah mengalokasikan anggaran untuk PTSL, masih terdapat beberapa komponen biaya yang ditanggung oleh masyarakat.

Sebagai informasi, dikutip dari laman Kementerian ATR/BPN, PTSL adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak bagi semua objek pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia dalam satu wilayah desa atau kelurahan.

Komponen Biaya PTSL

Dilansir dari laman Kantor Wilayah (Kanwil) BPN Provinsi Banten, biaya PTSL yang tidak dibebankan ke masyarakat alias ditanggung pemerintah meliputi:

• Penyuluhan;
• Pengukuran bidang tanah;
• Pengumpulan data yuridis;
• Pemeriksaan tanah;
• Penerbitan SK/pengesahan data fisik dan yuridis;
• Penerbitan sertifikat tanah.

Sedangkan biaya PTSL yang dibebankan ke masyarakat meliputi:

• Penyiapan dokumen;
• Pengadaan patok tanah;
• Kegiatan operasional petugas desa/kelurahan;
• Materai;
• Biaya pembuatan akta (apabila diperlukan);
• Kewajiban pajak seperti Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh).

Rincian Biaya PTSL yang Ditanggung Masyarakat

Berdasarkan hal di atas, biaya PTSL yang ditanggung oleh masyarakat setidaknya terbagi menjadi tiga komponen, meliputi:

1. Biaya Penyiapan Dokumen hingga Materai

Pemerintah telah mengatur biaya penyiapan dokumen, pengadaan patok tanah, operasional petugas desa/kelurahan, serta materai, yang dibebankan kepada masyarakat.

Hal itu tercantum dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri ATR/Kepala BPN; Menteri Dalam Negeri; Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal dan Transmigrasi Nomor 25/SKB/V/2017; Nomor 590-3167A Tahun 2017; Nomor 34 Tahun 2017.

Di dalam beleid itu tertulis bahwa terdapat jenis layanan dan biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan persiapan PTSL.

Jenis layanan dan biaya tersebut meliputi kegiatan penyiapan dokumen, pengadaan patok dan materai, serta operasional petugas desa/kelurahan.

Untuk kegiatan penyiapan dokumen, berupa pembiayaan pengadaan surat pernyataan pemilik yang menguasai bidang tanah. Di dalamnya juga termasuk pernyataan tidak ada sengketa.

Kemudian untuk kegiatan pengadaan patok dan materai, berupa pembiayaan patok batas tanah sebanyak 3 buah dan materai 1 buah untuk pengesahan surat pernyataan.

Lalu terkait kegiatan operasional petugas desa/kelurahan, digunakan sebagai biaya fotokopi dokumen, pengangkutan dan pemasangan patok, serta transportasi.

Berdasarkan kegiatan-kegiatan di atas, berikut ketentuan total biayanya di masing-masing wilayah:

• Kategori I (Provinsi Papua, Provinsi Papua Barat, Provinsi Maluku, Provinsi Maluku Utara, dan Provinsi Nusa Tenggara Timur) sebesar Rp 450.000;
• Kategori II (Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Bangka Belitung, Provinsi Sulawesi Tengah, Provinsi Sulawesi Utara, Provinsi Sulawesi Tenggara, Provinsi Nusa Teggara Barat) sebesar Rp 350.000;
• Kategori III (Provinsi Gorontalo, Provinsi Sulawesi Barat, Provinsi Sulawesi Selatan, Provinsi Kalimantan Tengah, Provinsi Kalimantan Barat, Provinsi Sumatera Utara, Provinsi Aceh, Provinsi Sumatera Barat, Provinsi Kalimantan Timur) sebesar Rp 250.000;
• Kategori IV (Provinsi Riau, Provinsi Jambi, Provinsi Sumatera Selatan, Provinsi Lampung, Provinsi Bengkulu, Provinsi Kalimantan Selatan) sebesar Rp 200.000;
• Kategori V (Jawa dan Bali) sebesar Rp 150.000.

2. Biaya Pembuatan Akta

Saat mengurus sertifikat tanah melalui PTSL, terdapat beberapa kasus yang mewajibkan masyarakat untuk melampirkan akta tanah yang dibuat di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ataupun Notaris.

Sehingga, dalam pembuatan akta tanah tersebut, biaya jasa PPAT ataupun Notaris ditanggung oleh masyarakat.

Apabila masyarakat membuat akta tanah di PPAT, besaran biayanya diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Pasal 1 menyebutkan bahwa uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Nominal persentase itu pun sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.

Secara detail, besaran biaya jasa pembuatan berlandaskan pada nilai ekonomis yang ditentukan dari harga transaksi setiap akta, ketentuannya sebagai berikut:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp 500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25 persen.

Namun, di dalam Pasal 2 juga tertulis bahwa PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa pembuatan akta tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu.

Orang yang tidak mampu itu dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.

Di sisi lain, apabila pembuatan akta tanah di Notaris, maka besaran biayanya mengacu pada Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.

Pada Pasal 36 tertulis, besaran honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

Nilai ekonomis sebagaimana dimaksud ditentukan berdasarkan obyek setiap akta sebagai berikut:

• Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar adalah 2,5 persen;
• Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen;
• Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.

Sementara untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.

Namun di dalam Pasal 37 juga tertulis bahwa notaris wajib memberikan jasa hukum di bidang kenotariatan secara cuma-cuma kepada orang yang tidak mampu.

3. Biaya Pajak

Biaya PTSL lainnya ialah terkait pajak yang perlu dibayarkan masyarakat ke Pemerintah Daerah (Pemda) setempat. Pajak yang dimaksud seperti BPHTB dan PPh.

Namun, bisa saja ada masyarakat yang dibebaskan dari kewajiban dua jenis pajak tersebut.

Adapun untuk BPHTB, besarannya dihitung dengan rumus: 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan berdasarkan peraturan daerah masing-masing. Sehingga masyarakat perlu memeriksanya terlebih dahulu ke Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.

Sedangkan untuk PPh, umumnya yaitu 2,5 persen dari nilai perolehan atau transaksi.

Namun menurut Pasal 33 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2018 Tentang Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, apabila penerima sertifikat tanah tidak atau belum mampu membayar BPHTB dan/atau masih adanya tunggakan pembayaran PPh oleh pihak lain atas tanah yang bersangkutan, maka tetap dapat diterbitkan sertifikat tanah.

Meski begitu, dalam hal peserta PTSL tidak atau belum mampu membayar BPHTB maka yang bersangkutan harus membuat surat penyataan BPHTB terutang.

Kemudian, dalam hal bidang tanah berasal dari hasil jual beli di masa lampau dan pembeli sekarang tidak mempunyai bukti pembayaran PPh dari pihak penjual di masa lalu, maka yang bersangkutan harus membuat surat keterangan PPh terutang.

Tag:  #berapa #biaya #ptsl #berikut #komponen #perhitungannya