BI Rate Naik Jadi 5,25 Persen, Berapa Ideal Cicilan KPR dari Gaji?

- Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,25 persen kembali memengaruhi perhitungan masyarakat dalam membeli rumah lewat kredit pemilikan rumah (KPR).

Suku bunga yang lebih tinggi berpotensi membuat cicilan bulanan semakin mahal, sehingga porsi penghasilan yang dialokasikan untuk membayar rumah menjadi perhatian utama calon debitur.

Dalam kondisi bunga yang meningkat, pertanyaan mengenai berapa persen gaji yang ideal untuk cicilan KPR menjadi semakin relevan.

Baca juga: Cicilan KPR Terkerek Imbas BI Rate Naik? Ini Strategi agar Keuangan Tetap Aman

SHUTTERSTOCK/BELOZU Ilustrasi penjualan properti

Sebab, selain mempertimbangkan kemampuan membayar cicilan pokok dan bunga, masyarakat juga harus memperhitungkan kewajiban utang lain agar kondisi keuangan tetap sehat.

Sejumlah pedoman keuangan menyebutkan, batas aman cicilan rumah berkisar 28 persen dari pendapatan bulanan kotor. Aturan ini dikenal sebagai 28/36 rule atau aturan 28/36.

Dikutip dari Investopedia, aturan tersebut menyarankan agar pengeluaran untuk perumahan termasuk cicilan KPR, tidak melebihi 28 persen dari pendapatan bulanan kotor, sementara total pembayaran utang secara keseluruhan tidak melebihi 36 persen dari pendapatan.

Artinya, jika seseorang memiliki gaji Rp 10 juta per bulan sebelum dipotong pajak, maka batas ideal cicilan rumah berada di kisaran Rp 2,8 juta per bulan.

Baca juga: Menakar Wacana KPR 40 Tahun: Solusi atau Ilusi?

Sementara total seluruh kewajiban utang, termasuk cicilan kendaraan, kartu kredit, hingga pinjaman lain, sebaiknya tidak lebih dari Rp 3,6 juta per bulan.

UNSPLASH/TIERRA MALLORCA Ilustrasi KPR

Aturan 28 persen jadi acuan

Investopedia menjelaskan, banyak pemberi pinjaman menggunakan aturan 28/36 untuk menilai kelayakan kredit calon debitur.

Dalam praktiknya, bank akan melihat rasio utang terhadap pendapatan atau debt-to-income ratio (DTI) sebelum menyetujui pinjaman KPR.

DTI sendiri merupakan perbandingan antara total kewajiban pembayaran utang bulanan dengan pendapatan bulanan kotor. Semakin tinggi rasio tersebut, semakin besar pula risiko gagal bayar menurut penilaian kreditur.

Baca juga: Rupiah Melemah, Cicilan KPR dan Kendaraan Berisiko Naik?

Investopedia mencatat, sebagian besar pemberi pinjaman menyukai rasio DTI maksimal di kisaran 35 persen hingga 36 persen. Namun dalam beberapa kondisi tertentu, pinjaman masih bisa disetujui meski DTI mencapai 45 persen.

Dalam perhitungan KPR, pengeluaran perumahan tidak hanya mencakup cicilan pokok dan bunga pinjaman. Biaya lain seperti pajak, asuransi rumah, hingga iuran lingkungan juga kerap dimasukkan dalam komponen pengeluaran hunian.

Karena itu, kenaikan suku bunga acuan seperti BI Rate menjadi faktor penting yang memengaruhi besarnya cicilan bulanan.

BI Rate naik, cicilan KPR berpotensi membesar

Kenaikan BI Rate menjadi 5,25 persen membuat biaya dana (cost of fund) perbankan cenderung meningkat. Dalam situasi tersebut, bunga kredit, termasuk KPR, juga berpotensi ikut naik, terutama untuk kredit dengan bunga mengambang atau floating rate.

Baca juga: KPR Tumbuh Terbatas saat Penjualan Rumah Turun Tajam

Kondisi ini dapat mempersempit ruang pengeluaran rumah tangga karena sebagian pendapatan harus dialihkan untuk membayar cicilan yang lebih besar.

Sebuah studi yang dipublikasikan dalam riset The Mortgage Cash-Flow Channel: How Rising Interest Rates Impact Household Consumption menunjukkan, kenaikan suku bunga berdampak langsung terhadap kemampuan konsumsi rumah tangga pemilik KPR.

Penelitian tersebut menemukan, rumah tangga dengan proporsi pembayaran cicilan rumah lebih tinggi terhadap pengeluaran total mengalami penurunan konsumsi yang lebih tajam saat suku bunga meningkat.

iStock Ilustrasi KPR, KPR Subsidi.

Hal ini membuat prinsip kehati-hatian dalam mengambil KPR menjadi semakin penting ketika bunga acuan bergerak naik.

Baca juga: Penjualan Rumah Kecil Melambat akibat Bunga KPR dan Harga Material

Jangan hanya mengacu pada batas maksimal pinjaman

Calon pembeli rumah sebaiknya tidak hanya berpatokan pada jumlah pinjaman maksimal yang disetujui bank. 

Kemampuan membayar dalam jangka panjang juga harus menjadi pertimbangan utama.

Salah satu kesalahan umum pembeli rumah pertama adalah hanya fokus pada nominal pinjaman yang dapat diperoleh tanpa menghitung biaya tambahan lain seperti asuransi, utilitas, hingga biaya perawatan rumah.

Apabila terlalu banyak pendapatan terserap untuk kepemilikan rumah, maka dana tunai untuk kebutuhan lain menjadi terbatas.

Baca juga: BI: KPR Masih Dominan Saat Properti Kuartal I 2026 Melambat

Situasi tersebut dinilai berisiko terutama ketika terjadi kenaikan bunga kredit atau pengeluaran mendadak lainnya.

Pendapatan bersih dan stabilitas keuangan juga penting

Selain aturan 28 persen dari pendapatan kotor, beberapa panduan keuangan juga mempertimbangkan penghasilan bersih setelah pajak.

Bankrate menyebutkan, sebagian ahli merekomendasikan pengeluaran untuk KPR maksimal sekitar 25 persen dari pendapatan bulanan bersih atau take home pay.

Pendekatan ini dianggap lebih konservatif karena memperhitungkan kondisi riil pendapatan yang diterima pekerja setiap bulan.

Baca juga: Bank BSN Hadirkan KPR Bonus Emas, Rumah dan Investasi Sekaligus

Dalam praktiknya, besaran ideal cicilan rumah juga dipengaruhi sejumlah faktor lain seperti kestabilan pendapatan, jumlah tanggungan keluarga, dana darurat, hingga kewajiban finansial lainnya.

freepik.com Ilustrasi KPR.

Kemampuan membeli rumah tidak hanya ditentukan oleh seberapa besar pinjaman yang dapat diperoleh, tetapi juga oleh preferensi keuangan dan prioritas masing-masing individu.

Suku bunga dan harga rumah jadi faktor penentu

Kenaikan suku bunga membuat daya beli rumah ikut tertekan karena cicilan bulanan meningkat meski harga rumah tetap sama.

Kiplinger dalam ulasannya mengenai aturan 28 persen menyebutkan bahwa, harga rumah dan kenaikan bunga KPR membuat semakin banyak rumah tangga kesulitan menjaga pengeluaran hunian tetap di bawah batas ideal.

Baca juga: Cicilan KPR BTN Tak Terpengaruh Pelemahan Rupiah, Mengapa?

Dalam kondisi tersebut, calon pembeli rumah biasanya perlu menyesuaikan beberapa aspek, mulai dari memilih rumah dengan harga lebih rendah, memperbesar uang muka, hingga memperpanjang tenor pinjaman agar cicilan lebih ringan.

Down payment (DP) atau uang muka yang lebih besar dapat membantu menurunkan jumlah pinjaman sekaligus mengurangi bunga yang dibayar sepanjang masa kredit.

Selain itu, rasio loan-to-value (LTV) yang lebih rendah juga bisa membantu debitur memperoleh bunga kredit yang lebih baik.

Rasio utang tetap jadi perhatian utama

Meski terdapat berbagai variasi dalam penilaian kredit, konsep dasar DTI tetap menjadi salah satu indikator utama dalam penyaluran KPR.

Baca juga: Rupiah Tembus Rp 17.100, Cicilan KPR Bisa Ikut Naik?

Front-end ratio atau rasio pengeluaran hunian idealnya tidak melebihi 28 persen, sedangkan back-end ratio atau total utang sebaiknya berada di bawah 36 persen.

Jika rasio utang terlalu tinggi, debitur berpotensi memperoleh bunga kredit yang kurang kompetitif atau bahkan mengalami penolakan pengajuan pinjaman.

Karena itu, kenaikan BI Rate menjadi 5,25 persen membuat masyarakat perlu lebih cermat menghitung kemampuan finansial sebelum mengambil KPR.

Terlebih, pembayaran cicilan rumah merupakan komitmen jangka panjang yang dapat berlangsung hingga belasan atau bahkan puluhan tahun.

Baca juga: Aturan Baru SLIK: Riwayat Kredit Kecil Tak Ganggu Pengajuan KPR

Dalam situasi suku bunga tinggi, menjaga agar cicilan tetap berada dalam batas aman menjadi salah satu langkah penting untuk menghindari tekanan keuangan di masa depan.

Tag:  #rate #naik #jadi #persen #berapa #ideal #cicilan #dari #gaji