Populasi Susut, Permintaan Rumah di China Diperkirakan Terus Merosot

– Pasar properti di China belum juga keluar dari tekanan, dan kini menghadapi tantangan baru: populasi yang terus menyusut.

Situasi ini diperkirakan akan makin menekan permintaan perumahan, yang sebelumnya sudah terpukul oleh krisis sektor real estat dalam beberapa tahun terakhir.

Dalam laporan terbarunya, bank investasi Goldman Sachs memperkirakan permintaan rumah baru di kota-kota besar China akan bertahan di bawah 5 juta unit per tahun dalam beberapa tahun mendatang.

Angka itu hanya seperempat dari puncak permintaan yang sempat menyentuh 20 juta unit pada 2017.

“Penurunan populasi dan melambatnya urbanisasi menunjukkan bahwa permintaan demografis terhadap perumahan akan terus menurun,” tulis tim ekonom Goldman Sachs, Senin (10/6/2025).

Menurut Bank Dunia, populasi China diperkirakan turun dari 1,41 miliar menjadi di bawah 1,39 miliar pada 2035.

Ekonom senior dari Economist Intelligence Unit Tianchen Xu menjelaskan, tren ini disebabkan kombinasi angka kelahiran yang rendah dan peningkatan jumlah kematian seiring menua-nya populasi.

Goldman mencatat penurunan populasi akan memangkas permintaan rumah sekitar 500.000 unit per tahun selama dekade 2020-an, dan akan makin parah menjadi 1,4 juta unit per tahun pada 2030-an.

Sebagai perbandingan, pada 2010-an, pertumbuhan populasi justru menyumbang tambahan permintaan sekitar 1,5 juta unit rumah per tahun.

Upaya Dorong Kelahiran Tak Efektif

Sejak kebijakan satu anak dilonggarkan pada 2016, Beijing mendorong warganya untuk memiliki lebih banyak anak, termasuk melalui insentif tunai.

Namun, hasilnya belum signifikan. Pendapatan yang tak banyak tumbuh, prospek pekerjaan yang tidak stabil, serta lemahnya sistem jaminan sosial membuat banyak anak muda enggan memiliki anak.

Xu menyebut kebijakan pro-kelahiran yang ada saat ini hanya akan memberi dampak terbatas, karena tak menyentuh akar persoalan.

Menurutnya, keputusan untuk tidak menikah dan tidak punya anak juga dipengaruhi oleh beban biaya yang tinggi serta keinginan generasi muda untuk fokus pada karier dan kehidupan individual.

Dampak dari menurunnya angka kelahiran terlihat jelas. Data Kementerian Pendidikan China yang dikompilasi CNBC menunjukkan sekitar 36.000 taman kanak-kanak tutup dalam dua tahun terakhir.

Jumlah siswa prasekolah turun lebih dari 10 juta, sementara jumlah sekolah dasar berkurang hampir 13.000 antara 2022 dan 2024.

Penurunan ini ikut memukul pasar properti yang sebelumnya tumbuh di sekitar sekolah-sekolah favorit.

Rumah-rumah yang berlokasi di dekat sekolah negeri unggulan dulu sempat dijual dengan harga tinggi karena dianggap punya nilai tambah. Namun, kini nilainya mulai merosot.

Menurut William Wu, analis properti di Daiwa Capital Markets, perubahan kebijakan zonasi sekolah dan berkurangnya jumlah anak membuat harga rumah di area tersebut tidak lagi setinggi dulu.

Seorang ibu di Beijing, yang membeli apartemen dua kali lipat dari harga pasar agar anaknya bisa masuk sekolah dasar favorit, mengaku nilainya kini sudah turun sekitar 20 persen dibanding saat dibeli dua tahun lalu.

Stagnasi Properti Terus Berlanjut

Kondisi demografis tersebut memperparah krisis yang sudah lebih dulu melanda sektor properti.

Sejak akhir 2020, pasar real estat China terus merosot, meskipun pemerintah pusat dan daerah telah mengeluarkan berbagai langkah stimulus.

Data terbaru menunjukkan harga rumah baru di China turun dalam laju tercepat dalam tujuh bulan terakhir per Mei 2025.

Kepala ekonom China di Macquarie, Larry Hu, menyebut stagnasi harga sudah berlangsung dua tahun lebih, dan belum ada tanda akan pulih.

Penjualan rumah baru di 30 kota besar juga melemah, turun 11 persen secara tahunan di paruh pertama Juni. Ini lebih buruk dibanding penurunan 3 persen yang tercatat pada Mei.

“Pemilik rumah untuk investasi kemungkinan akan menjadi penjual bersih di masa depan, karena mereka memperkirakan harga akan terus turun,” tulis Goldman Sachs.

Meski laju urbanisasi diperkirakan melambat, William Wu melihat dampak demografis terhadap pasar properti belum akan terasa dalam waktu dekat.

“Penurunan permintaan masih bisa ditopang oleh urbanisasi dan permintaan peningkatan kualitas hunian,” ujarnya.

Wu menambahkan, dalam jangka pendek, banyak warga yang tetap mencari rumah baru sebagai peningkatan dari hunian lama mereka.

Permintaan seperti ini masih akan memberi kontribusi besar terhadap total permintaan properti nasional.

Tag:  #populasi #susut #permintaan #rumah #china #diperkirakan #terus #merosot