AJB Sudah Ada tapi Sertifikat Belum Balik Nama, Apakah Sah?

- Masih banyak masyarakat yang mengira transaksi jual beli tanah atau rumah sudah sepenuhnya sah hanya karena Akta Jual Beli (AJB) telah ditandatangani.

Padahal, tanpa proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan (Kantah), status kepemilikan secara administrasi belum beralih kepada pembeli.

AJB memang merupakan bukti telah terjadinya perbuatan hukum jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB bukanlah bukti kepemilikan hak atas tanah.

Praktisi Hukum Adyanisa Septya Yuslandari, S.H., M.Kn menerangkan, AJB adalah akta yang mencatat transaksi jual beli tanah atau bangunan secara hukum.

Tanpa AJB tanah, proses perpindahan hak tidak bisa dilanjutkan, termasuk pengurusan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Baca juga: Ini Alasan AJB Wajib Lewat Kantor Notaris PPAT

Dengan kata lain, AJB adalah dokumen resmi yang mengesahkan terjadinya jual beli properti.

Sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, pemerintah telah menetapkan bahwa akta jual beli tanah hanya sah jika dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPAT ini bisa merangkap sebagai notaris. Namun demikian, tidak semua notaris otomatis menjadi PPAT.

"AJB adalah dokumen resmi yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli hak atas tanah atau bangunan," jelas Adyanisa, dikutip Kompas.com, Kamis (26/2/2026).

AJB Hanya Bukti Transaksi, Bukan Bukti Hak

Dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia, kepemilikan hak dibuktikan dengan sertifikat yang terdaftar atas nama pemegang hak.

Ketentuan ini ditegaskan dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebutkan bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan yuridis tanah.

Artinya, selama sertifikat masih atas nama penjual, maka secara hukum pertanahan pemiliknya masih penjual tersebut, meskipun AJB sudah ditandatangani.

Wajib Didaftarkan agar Hak Beralih

Peralihan hak karena jual beli harus didaftarkan ke Kantah di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997, yang menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

Baca juga: Apa Itu AJB dan Kenapa Wajib Melalui Notaris/PPAT?

Dengan kata lain, AJB adalah syarat untuk balik nama, tetapi belum membuat pembeli menjadi pemegang hak yang sah sebelum didaftarkan.

Risiko Jika Tidak Segera Balik Nama AJB Jadi Sertifikat

Jika pembeli hanya memegang AJB tanpa melakukan balik nama sertifikat, terdapat sejumlah risiko, antara lain:

1. Tanah Masih Dianggap Milik Penjual

Secara administrasi pertanahan, nama yang tercantum dalam sertifikat tetap pemilik sah.

Jika penjual meninggal dunia, tanah tersebut bisa masuk ke dalam objek warisan dan menimbulkan sengketa dengan ahli waris.

2. Tidak Bisa Dijaminkan ke Bank

Perbankan hanya menerima sertifikat atas nama pemohon sebagai agunan. AJB saja tidak cukup untuk menjaminkan tanah atau rumah.

3. Rawan Sengketa

Jika penjual memiliki utang atau terlibat perkara hukum, tanah yang sertifikatnya masih atas namanya berpotensi disita atau diblokir.

Pembeli yang hanya memegang AJB akan berada pada posisi lemah secara hukum.

4. Sulit Mengurus Layanan Pertanahan

Layanan seperti pemecahan sertifikat, perubahan hak, hingga peningkatan status tanah tidak dapat dilakukan sebelum balik nama selesai.

Baca juga: Cara Mengubah AJB Menjadi SHM, Simak di Sini

Oleh karena itu, PPAT wajib menyampaikan akta jual beli dan dokumen pendukung ke Kantah paling lambat 7 hari kerja sejak ditandatangani, sebagaimana diatur dalam ketentuan pelaksanaan PP 24 Tahun 1997.

Namun, banyak kasus di lapangan di mana proses balik nama tertunda karena alasan biaya atau kelengkapan dokumen.

Tag:  #sudah #tapi #sertifikat #belum #balik #nama #apakah