Ketahui Risiko Hukum Jika Sertifikat Tanah Warisan Belum di Balik Nama

- Sertifikat tanah warisan yang belum dibalik nama ke ahli waris berpotensi menimbulkan berbagai persoalan hukum, mulai dari sengketa keluarga hingga transaksi yang dapat dianggap cacat hukum.

Balik nama sertifikat merupakan proses perubahan data pemegang hak dari pewaris kepada ahli waris yang sah melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Kantah) di bawah naunga Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Selama proses tersebut belum dilakukan, nama dalam sertifikat masih tercatat atas nama pewaris yang telah meninggal, sehingga ahli waris belum diakui sebagai pemegang hak secara administratif.

"Untuk memudahkan masyarakat, Kementerian ATR/BPN juga menyediakan informasi persyaratan melalui aplikasi Sentuh Tanahku," ungkap Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN Shamy Ardian, dikutip Kompas.com, Kamis (26/2/2026).

Risiko Hukum Belum Balik Nama Tanah Warisan

1. Kepastian Hukum Belum Terpenuhi

Dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia, setiap peralihan hak wajib didaftarkan. Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Sementara itu, Pasal 42 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak karena pewarisan harus didaftarkan oleh ahli waris agar data pemegang hak dalam sertifikat sesuai dengan kondisi yang sebenarnya.

Tanpa pendaftaran tersebut, secara administrasi pertanahan pemilik tanah tetap dianggap pewaris.

2. Sulit Membuktikan Hak di Pengadilan

Meski secara perdata hak waris timbul otomatis setelah pewaris meninggal sebagaimana diatur dalam Pasal 833 KUH Perdata, pembuktian kepemilikan tanah tetap harus merujuk pada data yuridis di sertifikat.

Artinya, ketika terjadi sengketa, ahli waris yang belum membalik nama akan lebih sulit membuktikan haknya karena nama dalam sertifikat masih atas nama pewaris.

3. Rawan Sengketa dan Konflik Keluarga

Tanah yang belum dibalik nama juga berpotensi menimbulkan konflik antar ahli waris. Tanpa kejelasan administrasi, salah satu pihak dapat mengklaim atau bahkan menjual tanah tanpa persetujuan ahli waris lainnya.

Selain itu, pembagian warisan menjadi terhambat karena status kepemilikan belum diperbarui secara resmi.

4. Transaksi Berisiko Cacat Hukum

Dalam praktiknya, jual beli tanah warisan yang belum dibalik nama tidak dapat langsung didaftarkan ke kantor pertanahan.

Akibatnya, transaksi tersebut berpotensi dianggap cacat hukum karena tidak memenuhi ketentuan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997, yang mensyaratkan adanya akta PPAT dari pemegang hak yang sah.

Perbankan juga umumnya menolak sertifikat yang masih atas nama pewaris sebagai agunan kredit karena status kepemilikannya belum jelas.

5. Beban Hukum Pewaris Beralih ke Ahli Waris

Ahli waris pada prinsipnya juga mewarisi hak dan kewajiban pewaris. Jika tanah yang diwariskan ternyata sedang dalam sengketa, dijaminkan, atau memiliki masalah hukum lain, maka konsekuensinya dapat ikut ditanggung oleh ahli waris.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Syarat Dokumen Jual Beli

Formulir permohonan bermaterai
Surat kuasa bila dikuasakan
Fotokopi KTP & KK pemohon/kuasa (dicocokkan petugas)
Fotokopi akta pendirian badan hukum (untuk badan hukum)
Sertifikat asli AJB dari PPAT
Fotokopi KTP penjual–pembeli atau kuasanya
Izin pemindahan hak (jika disyaratkan pada sertifikat)
Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan Bukti bayar BPHTB dan bukti bayar uang pemasukan (PNBP).
Surat keterangan tambahan: identitas diri, luas–letak–penggunaan tanah, pernyataan tanah tidak sengketa, pernyataan penguasaan fisik

Syarat Dokumen Warisan

Formulir permohonan bermeterai
Surat kuasa (bila dikuasakan)
KTP & KK para ahli waris
Sertifikat asli SKW (Surat Keterangan Waris)
Akta Wasiat Notariel (bila ada)
Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan
Bukti bayar BPHTB, bukti SSP/PPh bila berlaku, bukti uang pemasukan
Surat keterangan tambahan: identitas diri, luas–letak–penggunaan tanah, pernyataan tanah tidak sengketa, pernyataan penguasaan fisik bangunan.

Tahapan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah

Warisan prosedur berlangsung melalui beberapa tahap administratif yang harus diikuti bertahap.

1. Tahap Awal

Membuat AJB di PPAT (untuk jual beli) Menyiapkan seluruh dokumen sesuai jenis peralihan hak.

2. Pengajuan ke Kantah

Mengambil dan mengisi formulir permohonan
Menyerahkan berkas lengkap untuk verifikasi awal.

3. Pembayaran Pajak dan PNBP

Dalam pengalihan hak, pembeli membayar BPHTB sebesar 5 persen dari selisih nilai objek pajak dan nilai tidak kena pajak.
Penjual juga dapat dikenai PPh 2,5 persen bila tidak memiliki SKB.
Proses balik nama memerlukan PNBP yang dihitung dari nilai tanah dan luas, serta biaya administrasi pengecekan sertifikat dan pendaftaran hak masing-masing Rp 50.000.