Di Antara Mimpi dan Cicilan, Ujian Kelas Menengah Indonesia Wujudkan Kepemilikan Rumah

Andini Putri membeli rumah pada usia 24 tahun, tepatnya pada 2016.

Di usia itu, sebagian besar teman sebayanya sibuk berburu tiket promo, mengganti gawai terbaru, atau menikmati gaji pertama tanpa beban jangka panjang. Namun Andini mengambil keputusan berbeda, yakni menandatangani akad Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Bukan karena ia sudah mapan. Bukan pula karena ia akan segera menikah. Ia membeli rumah karena didorong orangtuanya.

“Kamu kalau enggak punya komitmen, uangnya akan habis buat jalan-jalan terus,” kenangnya menirukan percakapan bersama ayah dan ibunya, saat berbincang dengan Kompas.com, Minggu (22/2/2026).

Orangtua Andini ingin ia memiliki tujuan yang membuatnya lebih tertib mengelola penghasilan. Cicilan, bagi mereka, bukan sekadar utang, melainkan cara belajar disiplin.

Baca juga: Cerita dan Kiat Para Pejuang KPR Lunasi Cicilan Rumah...

Andini sempat ragu. Usia 24 dan terikat kewajiban belasan tahun terasa seperti keputusan yang terlalu besar. Namun setelah berhitung, ia menyadari harga rumah jarang benar-benar turun. Menunggu sampai merasa sepenuhnya “siap” bisa berarti menghadapi harga yang lebih tinggi.

Dengan penghasilannya sebagai karyawan swasta—di atas upah minimum kala itu—ia memenuhi syarat mengajukan KPR komersial untuk rumah tipe 36/72 seharga Rp 300 jutaan yang berlokasi di Bojonggede, Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

Dengan pembayaran uang muka atau down payment (DP) 10 persen dibantu orangtua, ia memilih PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN.

Baca juga: Simak, Ilustrasi Cicilan Rumah Peserta Iuran Tapera

Dalam struktur industri perbankan nasional, BTN sejak lama dikenal sebagai bank dengan fokus utama pada pembiayaan perumahan. Sejak 1976 hingga Desember 2025, BTN telah menyalurkan kredit perumahan ke 5.976.874 unit hunian.

Porsi kredit perumahan yang dominan dalam portofolionya membuat pergerakan BTN kerap mencerminkan dinamika sektor KPR secara lebih luas.

Hari akad itu masih Andini ingat jelas.

“Saya deg-degan sekali. Rasanya seperti menandatangani sesuatu yang sangat panjang,” ujarnya.

Sejak saat itu, sebagian penghasilannya tak lagi fleksibel. Cicilan datang lebih dulu sebelum rencana lain. Liburan mendadak ia pertimbangkan ulang. Belanja yang tak mendesak ia tunda. Setiap keputusan finansial melewati satu pertanyaan, cicilan aman atau tidak?

Dua tahun kemudian ia menikah dan menempati rumah itu bersama suaminya. Awalnya terasa lebih ringan karena ada dua penghasilan. Namun kebutuhan juga bertambah, mulai biaya rumah tangga, perabot, hingga rencana masa depan.

Baca juga: Sejak 1976, BTN Salurkan KPR Rp 555,11 Triliun untuk Hampir 6 Juta Rumah

Terlebih, rumah itu bukan ia beli untuk investasi. Ia membelinya untuk menetap.
Perjalanan mencicil tak selalu mulus. Ujian pertama datang pada 2020, ketika pandemi melanda.

Untuk pertama kalinya, cicilan yang dulu dianggap sebagai alat disiplin berubah menjadi sumber kecemasan.

Kelas menengah yang mengecil

Kisah Andini mencerminkan satu lapisan kelas menengah awal—mereka yang penghasilannya cukup untuk mengakses kredit komersial, tetapi belum sepenuhnya kebal terhadap guncangan.

Baca juga: BTN Salurkan 4.160 KPR FLPP di Januari 2026

Data Mandiri Institute menunjukkan jumlah kelas menengah Indonesia turun dari 47,9 juta orang pada 2024 menjadi 46,7 juta orang pada 2025, atau sekitar 16,6 persen populasi. Pada saat yang sama, kelompok aspiring middle class meningkat menjadi 142 juta orang atau 50,4 persen penduduk.

FREEPIK/ FREEPIK Ilustrasi rumah.

Artinya, hampir separuh penduduk Tanah Air berada pada lapisan yang masih rentan terhadap tekanan ekonomi.

Tekanan itu tecermin dalam pola konsumsi. Pada 2025, pertumbuhan konsumsi per kapita kelas menengah tercatat 4,1 persen (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan nasional 4,6 persen. Pengeluaran makanan melambat menjadi 0,9 persen. Di sisi lain, biaya transportasi melonjak 22,5 persen dan pembelian telepon genggam meningkat 31,2 persen.

Ruang fiskal rumah tangga makin terbatas. Dalam kondisi seperti itu, menyisihkan dana untuk uang muka rumah menjadi tantangan tersendiri.

Baca juga: 76 Tahun, BTN (BBTN) Salurkan KPR ke 5,8 Juta Keluarga hingga 2025

Sementara itu, harga properti terus bergerak naik, meski dalam laju moderat. Indeks Harga Properti Residensial tumbuh 1,76 persen (yoy). Laporan awal 2026 juga mencatat penurunan suplai properti sekunder sebesar 9,2 persen secara tahunan.

Kenaikan yang terlihat tipis secara statistik tetap berarti tambahan beban bagi calon pembeli.

Dua lapisan, satu persoalan

Meski Andini bukan bagian dari Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), jaraknya dengan lapisan tersebut tidak terlalu jauh.

Di Indonesia, persoalan kepemilikan rumah terjadi setidaknya pada dua lapisan yang berdampingan. Di satu sisi, MBR membutuhkan subsidi agar dapat mengakses pembiayaan.
Di sisi lain, kelas menengah awal—dengan penghasilan sedikit di atas batas subsidi—memang dapat mengajukan kredit komersial, tetapi tetap menghadapi tekanan harga dan risiko pendapatan.

Baca juga: Backlog Masih Tinggi, BTN Buka Pintu Bisnis Perumahan Lewat Housingpreneur 2025

Data backlog menunjukkan bahwa persoalan ini berskala besar. Data publikasi Badan Pusat Statistik (BPS) pada September 2025 mencatat, 34,24 juta keluarga menghadapi backlog perumahan. Sebanyak 15,2 juta keluarga belum memiliki rumah, sementara 19,04 juta tinggal di rumah tidak layak huni.

Adapun mayoritas backlog kepemilikan berasal dari pekerja sektor informal dengan akses pembiayaan terbatas.

Di sinilah kebijakan pembiayaan memainkan peran penting.

Akses bagi MBR, ketahanan bagi sistem

Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi salah satu instrumen utama untuk memperluas akses bagi MBR. Keputusan pemerintah untuk tidak menaikkan harga rumah subsidi pada 2026 memberi kepastian di tengah tekanan biaya hidup.

Hingga 22 Desember 2025, realisasi KPR Sejahtera FLPP nasional mencapai 270.985 unit. Dari jumlah tersebut, 128.608 unit atau 46,7 persen disalurkan oleh BTN. Jika digabungkan dengan entitas syariahnya, totalnya mencapai 188.071 unit. Portofolio KPR subsidi menyumbang sekitar 64 persen dari total KPR BTN.

Baca juga: BTN Targetkan Salurkan Pembiayaan Pembangunan 20.000 Rumah Rendah Emisi Tahun Ini

Porsi tersebut menempatkan BTN sebagai penyalur terbesar KPR subsidi secara nasional, sehingga dinamika pembiayaan perumahan rakyat dalam banyak hal tecermin langsung pada kinerja dan eksposur bank ini.

Angka-angka tersebut menunjukkan skala peran pembiayaan dalam mendorong kepemilikan rumah, khususnya bagi MBR.

Namun pembiayaan perumahan tidak hanya diuji pada saat penyaluran meningkat, tapi juga ketika ekonomi melemah.

Pengalaman pandemi pada 2020 menjadi gambaran. Otoritas Jasa Keuangan mencatat restrukturisasi kredit perbankan mencapai Rp 769,55 triliun untuk 6,72 juta debitur. Industri pembiayaan tercatat merestrukturisasi Rp 141,45 triliun.

Baca juga: BTN Restrukturisasi Kredit Rp 36,4 Triliun hingga Akhir Juni 2020

Di BTN, lebih dari 17.000 debitur memperoleh restrukturisasi melalui mekanisme daring, dengan total baki debet sekitar Rp 2,7 triliun.

KOMPAS.com/ISNA RIFKA SRI RAHAYU Direktur Utama BTN Nixon LP Napitupulu dalam konferensi pers di Jakarta, Senin (9/2/2026).

Dengan dominasi portofolio KPR dalam neracanya, kebijakan restrukturisasi di BTN pada masa itu menjadi salah satu indikator bagaimana sektor pembiayaan perumahan beradaptasi menghadapi tekanan ekonomi.

Andini termasuk di antara debitur yang merasakan masa penuh ketidakpastian itu.

“Takut sekali kalau sampai tidak bisa bayar. Untungnya kebijakan restrukturisasi oleh BTN tidak dibuat rumit, saya hanya mengajukan via online lalu rencana finansial saya tahun itu terasa terselamatkan,” katanya.

Restrukturisasi memberi waktu bagi banyak keluarga untuk menata ulang kondisi keuangan. Per September 2023, nilai restrukturisasi BTN turun menjadi Rp 28 triliun atau 8,81 persen dari total kredit. Rasio kredit bermasalah (NPL) gross tercatat 3,53 persen.

Pengalaman tersebut menunjukkan bahwa pembiayaan rumah tidak berhenti pada proses akad, tetapi berlanjut pada kemampuan sistem menjaga kualitas kredit ketika kondisi berubah.

Di antara mimpi dan cicilan

Bagi Andini, rumah yang ia beli satu dekade lalu kini menjadi bagian dari perjalanan hidupnya. Ia tidak lagi melihatnya semata sebagai cicilan bulanan, melainkan sebagai keputusan yang membentuk caranya mengelola risiko dan rencana masa depan.

Baca juga: Hidup di Bawah Terik dan Panas Tenda, Pengungsi Banjir Bireuen Melangitkan Harapan Punya Rumah

Di sisi lain, jutaan keluarga masih berada dalam antrean panjang untuk memiliki hunian layak. Sebagian membutuhkan subsidi untuk bisa masuk ke pasar perumahan. Sebagian lain sudah masuk, tetapi harus menavigasi tekanan ekonomi yang tidak selalu stabil.

Mimpi memiliki rumah mungkin berawal dari perhitungan pribadi, mulai dari soal gaji, uang muka, dan cicilan. Namun dalam praktiknya, perjalanan itu bersinggungan dengan dinamika harga, kebijakan publik, dan ketahanan sistem keuangan.

Di antara mimpi dan cicilan, perjalanan kelas menengah Indonesia jarang berjalan lurus. Ada fase optimistis, ada masa cemas, ada pula periode menunggu.

Rumah tidak selalu menghadirkan kepastian. Akan, tetapi selama akses tetap terbuka dan sistem mampu bertahan ketika diuji, kemungkinan untuk memiliki dan mempertahankannya masih ada.

Di situlah masa depan kepemilikan rumah ditentukan, bukan hanya oleh besarnya gaji, melainkan seberapa kokoh ekosistem pembiayaan yang menopang mimpi jutaan keluarga. 

Tag:  #antara #mimpi #cicilan #ujian #kelas #menengah #indonesia #wujudkan #kepemilikan #rumah