Panduan Lengkap Mengurus Sertifikat Tanah Warisan

- Tanah warisan kerap menjadi polemik tersendiri bagi keluarga yang ditinggalkan pewaris.

Selain menyangkut nilai ekonomi, aset ini juga sarat akan muatan emosional. Namun, di balik itu, ahli waris tetap dihadapkan pada kewajiban administrasi, salah satunya mengurus sertifikat tanah warisan.

Prosesnya sering dianggap rumit, terlebih jika status tanah berbeda-beda, mulai dari Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, hingga tanah adat atau girik yang belum bersertifikat.

Padahal, pengurusan sertifikat tanah warisan sudah memiliki dasar hukum dan alur yang jelas. Untuk itu, Kompas.com akan memandu Anda dalam pengurusan sertifikat tanah warisan.

Balik Nama Tanah Warisan yang Sudah Bersertifikat

Untuk tanah warisan yang telah bersertifikat, seperti SHM, HGB, dan Hak Pakai, proses balik nama mengacu pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang perubahan ketentuan pelaksanaan pendaftaran tanah.

Dalam regulasi tersebut, khususnya Pasal 111, diatur dokumen-dokumen yang perlu dipersiapkan saat mengajukan peralihan hak karena pewarisan.

Dokumen ini menjadi dasar Kantor Pertanahan (Kantah) dalam memproses balik nama sertifikat dari nama pewaris ke ahli waris.

"Untuk memudahkan masyarakat, Kementerian ATR/BPN juga menyediakan informasi persyaratan melalui aplikasi Sentuh Tanahku," ungkap Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN Shamy Ardian menjawab Kompas.com, Sabtu (10/1/2026).

Melalui fitur info layanan, pemohon dapat melihat daftar dokumen yang dibutuhkan, keterangan tambahan, estimasi jangka waktu penyelesaian, hingga simulasi biaya dan tarif yang dihitung berdasarkan nilai tanah oleh Kantor Pertanahan.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

• Berikut berkas persyaratan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah warisan:
• Formulir permohonan yang sudah di isi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai, cukup surat kuasa apabila dikuasakan.
• Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP/KK) dan surat kuasa apabila dikuasakan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket.
• Sertifikat tanah asli.
• Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai peraturan perundang-undangan.
• Akte Wasiat Notariel. 
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB atau BPHTB (Surat Setoran BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
• Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP atau PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp60 juta dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak). 8.
• Surat keterangan identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak sengketa dan pernyataan tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

Alur Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

• Bawa dokumen ke Kantor Pertanahan

Bawa semua dokumen yang sudah disiapkan ke Kantor Pertanahan (Kantah) setempat untuk memulai proses balik nama sertifikat tanah warisan.

Di Kantah, kamu akan mendapatkan formulir untuk diisi dan ditandatangani di atas materai cukup.

• Pengajuan

Setelah formulir diisi, serahkan bersama dengan dokumen lainnya ke loket pelayanan di Kantag.  Pihak Kantah akan memverifikasi data dan dokumen yang Anda ajukan.

• Pembayaran BPHTB, PPh, dan PNBP Balik Nama Sertifikat Tanah

Proses balik nama sertifikat tanah memerlukan pembayaran BPHTB, PPh, dan biaya balik nama sertifikat tanah warisan sehingga kamu perlu membayarnya seperti dengan contoh perhitungan di atas.

• Proses verifikasi

Pihak Kantah akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi data dan dokumen yang diajukan.

Proses ini bisa memakan waktu beberapa minggu, tergantung pada kelengkapan dan kondisi dokumen.  

• Penerbitan sertifikat tanah baru

Setelah verifikasi selesai dan pembayaran BPHTB dikonfirmasi, sertifikat tanah baru yang sudah dibalik nama akan diterbitkan dan diserahkan kepada pemilik baru.

Pengambilan sertifikat tanah Sertifikat tanah yang baru akan diberikan kepada pemilik baru oleh pihak Kantah dengan nama yang tertera sesuai dengan data pemilik yang baru.

Tanah Girik dan Bangunan yang Belum Bersertifikat

Berbeda dengan tanah yang sudah bersertifikat, tanah adat atau girik, rumah tinggal, dan bangunan yang belum memiliki sertifikat wajib melalui pendaftaran tanah pertama kali.

Syarat Pendaftaran Tanah Pertama Kali

• Kartu Keluarga (KK) dan Kartu Tanda Penduduk (KTP).
• Surat permohonan pengajuan peserta PTSL;
• Pemasangan tanda batas tanah yang telah disepakati dengan pemilik tanah yang berbatasan;
• Bukti surat tanah (letter C, akta jual beli, akta hibah, atau berita acara kesaksian);
• Bukti setor dan BPHTB dan PPH, kecuali bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang dibebaskan dari keduanya.

Tahapan Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Dikutip dari Jurnal Ilmiah Administrasi Pemerintahan Daerah Vol. 14 No. 1 pp. 53-65, berjudul Penerapan PTSL di Kabupaten Ngada, oleh Helianus Rudianto dan Muhamad Heriyanto, berikut tahapan mengurus sertifikat tanah:

• Pastikan wilayah Anda termasuk sebagai lokasi PTSL

Hal ini bisa ditanyakan kepada kepala desa. Karena proses pendaftaran tanahnya harus melalui kepala desa dan kantor pertanahan setempat.

• Ikuti kegiatan penyuluhan 

Masyarakat yang hendak mendaftarkan tanah perlu mengikuti kegiatan penyuluhan sesuai lokasi PTSL yang telah ditetapkan.

Karena, kantor pertanahan akan menggelar penyuluhan kepada masyarakat di suatu desa atau kelurahan yang ditetapkan sebagai lokasi PTSL.

Kegiatan ini melibatkan Panitia Ajudikasi PTSL, Satgas Fisik dan Satgas Yuridis, hingga aparat Desa/Kelurahan/Kecamatan/Pemerintah Daerah.

• Pasang patok tanah

Setelah penyuluhan akan dilakukan Gerakan Bersama Pemasangan Tanda Batas (GEMAPATAS). Kemudian dalam waktu yang sama masyarakat harus membuat serta menyerahkan surat pernyataan pemasangan tanda batas dan tetangga yang bersebelahan. 

• Kumpulkan data fisik dan yuridis

Masyarakat harus mengikuti persetujuan prosedur pengumpulan data fisik dan data yuridis yang dilakukan petugas di lapangan.

Menyinggung soal pengumpulan data fisik dan data yuridis masyarakat perlu menyiapkan beberapa berkas.

Untuk data fisik berupa pengukuran bidang tanah, masyarakat harus dapat menunjukkan tanda batas tanah yang kemudian dapat diidentifikasi petugas, baik di lapangan dan di peta.

Sementara untuk data yuridis, berupa pengumpulan dokumen alat bukti kepemilikan atau penguasaan tanah.

Ini baik bukti tertulis maupun keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan dari setiap bidang tanah.

Karena petugas akan mengumpulkan data yuridis menggunakan aplikasi Survei Tanahku dan mengunggah data sekurang-kurangnya sebagai berikut:

• Mengisi formulir permohonan beserta tanda tangan di atas meterai;
• Fotokopi identitas diri (KTP, KK) pemohon;
• Surat-surat bukti perolehan tanah/alas hak secara kronologis mulai dari pemilik awal tanah sampai pemilik terakhir/pemohon, baik itu berkas asli dan fotokopi;
• Surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah;
• Berita acara kesaksian (dengan melampirkan fotokopi KTP 2 orang saksi);
• Surat pernyataan tanah-tanah yang dipunyai pemohon;
• Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi Bangunan (PBB) tahun berjalan;
• Surat Setoran BPHTB.

• Tunggu pengumuman

Hasil pengumpulan data fisik (pengukuran bidang tanah) dan data yuridis (pengumpulan berkas alas hak dan sebagainya) yang telah diolah dan diteliti.

Kemudian setelah diolah dan diteliti akan diumumkan selama 14 hari. Nantinya pengumuman akan berlangsung di Kantor Panitia Ajudikasi PTSL dan Kantor Desa/Kelurahan.

• Sertifikat tanah terbit

Setelah seluruh rangkaian proses selesai, sertifikat tanah akan diterbitkan dan diserahkan kepada pemohon.

Biaya PTSL

Disadur dari laman Kantor Wilayah (Kanwil) BPN Provinsi Banten, biaya PTSL ada yang ditanggung oleh pemerintah dan masyarakat selaku pemohon.

Adapun biaya PTSL yang tidak dibebankan ke masyarakat alias ditanggung pemerintah meliputi:

• Penyuluhan;
• Pengukuran bidang tanah;
• Pengumpulan data yuridis;
• Pemeriksaan tanah;
• Penerbitan SK/pengesahan data fisik dan yuridis;
• Penerbitan sertifikat tanah.

Sedangkan biaya PTSL yang dibebankan ke masyarakat meliputi:

• Penyiapan dokumen;
• Pengadaan patok tanah;
• Kegiatan operasional petugas desa/kelurahan;
• Kewajiban pajak;
• Biaya akta tanah;
• Materai.

Pemerintah pun telah mengatur besaran biaya PTSL yang dibebankan kepada masyarakat melalui Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri ATR/Kepala BPN; Menteri Dalam Negeri; Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal dan Transmigrasi Nomor 25/SKB/V/2017; Nomor 590-3167A Tahun 2017; Nomor 34 Tahun 2017.

Di dalam beleid itu tertulis bahwa terdapat jenis layanan dan biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan persiapan PTSL.

Jenis layanan dan biaya tersebut meliputi kegiatan penyiapan dokumen, pengadaan patok dan materai, serta operasional petugas desa/kelurahan.

Untuk kegiatan penyiapan dokumen, berupa pembiayaan pengadaan surat pernyataan pemilik yang menguasai bidang tanah. Di dalamnya juga termasuk pernyataan tidak ada sengketa.

Kemudian soal kegiatan pengadaan patok dan materai.

Yaitu berupa pembiayaan patok batas tanah sebanyak 3 buah dan materai 1 buah untuk pengesahan surat pernyataan.

Lalu terkait kegiatan operasional petugas desa/kelurahan, digunakan sebagai biaya fotokopi dokumen, pengangkutan dan pemasangan patok, serta transportasi. 

Berdasarkan kegiatan-kegiatan di atas, berikut besaran biaya PTSL yang perlu dipersiapkan masyarakat di masing-masing wilayah:

• Kategori I (Provinsi Papua, Provinsi Papua Barat, Provinsi Maluku, Provinsi Maluku Utara, dan Provinsi Nusa Tenggara Timur) sebesar Rp 450.000;
• Kategori II (Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Bangka Belitung, Provinsi Sulawesi Tengah, Provinsi Sulawesi Utara, Provinsi Sulawesi Tenggara, Provinsi Nusa Teggara Barat) sebesar Rp 350.000;
• Kategori III (Provinsi Gorontalo, Provinsi Sulawesi Barat, Provinsi Sulawesi Selatan, Provinsi Kalimantan Tengah, Provinsi Kalimantan Barat, Provinsi Sumatera Utara, Provinsi Aceh, Provinsi Sumatera Barat, Provinsi Kalimantan Timur) sebesar Rp 250.000;
• Kategori IV (Provinsi Riau, Provinsi Jambi, Provinsi Sumatera Selatan, Provinsi Lampung, Provinsi Bengkulu, Provinsi Kalimantan Selatan) sebesar Rp 200.000;
• Kategori V (Jawa dan Bali) sebesar Rp 150.000.

(Sebagai catatan, besaran biaya di atas masih belum termasuk biaya pembuatan akta tanah, BPHTB, dan PPh).

Pada tahap ini, para ahli waris juga perlu membayar BPHTB Waris kepada Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) di tingkat provinsi atau kabupaten/kota sesuai ketentuan yang berlaku.

Sementara itu, untuk sertifikat tanah yang diterbitkan pada periode 1961 hingga 1997 dan belum dialihmediakan, ahli waris perlu melakukan alih media ke Sertifikat Elektronik sebelum mengajukan balik nama.

Alih media ini bertujuan agar bidang tanah terpetakan dalam peta kadastral dan meminimalkan risiko tumpang tindih hak atas tanah.

Namun, apabila tanah warisan masih berstatus sengketa, Kantor Pertanahan tidak dapat memproses permohonan balik nama maupun pendaftaran tanah.

Tanah warisan yang akan disertifikatkan atau dialihkan haknya harus berstatus clean and clear, baik secara fisik maupun yuridis.

Menentukan Ahli Waris

Penentuan ahli waris sepenuhnya menjadi kewenangan dan kesepakatan keluarga. Kementerian ATR/BPN tidak memiliki wewenang menetapkan siapa yang berhak menjadi ahli waris, melainkan hanya memproses administrasi pertanahan berdasarkan dokumen yang diajukan.

Untuk membuktikan hak waris, para ahli waris perlu melampirkan dokumen pendukung, seperti surat keterangan waris, akta keterangan hak mewaris, putusan atau penetapan pengadilan, surat pernyataan ahli waris yang disaksikan dua orang saksi, surat kuasa tertulis, serta identitas para ahli waris.

Pembagian Hak dan Jual Beli Aset Warisan

Pembagian hak waris ditentukan berdasarkan kesepakatan para ahli waris, baik mengacu pada Hukum Islam maupun Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Apabila aset warisan akan dijual, para ahli waris perlu memiliki Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dari PPAT dan Akta Pembagian Hak Waris (APHW) dari Notaris.

Setelah itu, proses jual beli dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan Notaris dan dilanjutkan dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.

Jika tanah warisan belum bersertifikat, Kantor Pertanahan akan memproses pendaftaran tanah pertama kali.

Sementara itu, tanah warisan yang sudah bersertifikat dapat langsung diproses peralihannya, dengan catatan sertifikat lama telah dialihmediakan menjadi sertifikat elektronik jika diperlukan.

Waktu dan Biaya Pengurusan

Lama waktu dan biaya pengurusan sertifikat tanah warisan melalui Notaris atau PPAT dapat berbeda-beda, tergantung kebijakan masing-masing penyedia jasa. Hal ini dikarenakan biaya dan jangka waktu tersebut merupakan bagian dari jasa profesional.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Ada beberapa komponen biaya untuk mengurus balik nama sertifikat tanah warisan, setidaknya meliputi:

• Biaya Pembuatan Akta Wasiat Notariel

Akta wasiat notariel merupakan dokumen yang dibuat dihadapan notaris. Dengan begitu, terdapat biaya untuk jasa pembuatannya. 

Informasi tersebut tercantum dalam Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.

Pada Pasal 36 tertulis, besaran honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

Nilai ekonomis sebagaimana dimaksud ditentukan berdasarkan obyek setiap akta sebagai berikut:

• Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar adalah 2,5 persen.
• Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen.
• Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.

Sementara untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.

Namun, di dalam Pasal 37 juga tertulis bahwa notaris wajib memberikan jasa hukum di bidang kenotariatan secara cuma-cuma kepada orang yang tidak mampu.

•  Biaya Pajak 

Proses balik nama sertifikat tanah warisan juga dikenakan BPHTB serta pajak penghasilan (PPh).

Untuk BPHTB, besarannya dihitung dengan rumus: 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)–Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan berdasarkan peraturan daerah masing-masing sehingga masyarakat perlu memeriksanya terlebih dahulu ke pemerintah kabupaten/kota setempat.

Sementara untuk PPh, masyarakat tidak dikenakan jika mengajukan dan melampirkan surat keterangan bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.

Namun, jika dikenakan PPh, perhitungannya yaitu 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. 

•  Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di BPN 

Biaya PNBP untuk balik nama sertifikat tanah warisan di BPN melalui Kantah dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan setempat.

Dengan rumus: Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi)) / 1.000.

Kemudian, merujuk Pasal 61 ayat (3) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu enam bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.

Adapun untuk proses peralihan pewarisan di Kantor Pertanahan, jangka waktu penyelesaian telah diatur dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010, yakni lima hari kerja.

Ketentuan ini juga dapat dilihat melalui fitur informasi layanan di aplikasi Sentuh Tanahku.

Sementara itu, biaya yang timbul dalam proses pertanahan, mulai dari pengukuran, pemeriksaan tanah, hingga penerbitan surat keputusan, mengacu pada PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang jenis dan tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak di lingkungan Kementerian ATR/BPN.

Pajak Saat Tanah Warisan Dijual

Jika tanah warisan dijual, para ahli waris juga perlu memenuhi kewajiban pajak. Besaran BPHTB dan PPh ditetapkan oleh Badan Pendapatan Daerah di masing-masing wilayah.

Dalam hal ini, Kementerian ATR/BPN tidak memiliki kewenangan menentukan besaran pajak, melainkan menjalankan proses administrasi pertanahan setelah kewajiban pajak dipenuhi oleh para ahli waris.

Dasar Hukum Pengurusan Tanah Warisan

Secara umum, pengurusan dan peralihan hak atas tanah warisan mengacu pada beberapa regulasi utama, antara lain Kitab Undang-undang (UU) Hukum Perdata, Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021, Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010, serta Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 128 Tahun 2015.

Dengan memahami status tanah, dokumen yang dibutuhkan, serta alur pengurusannya, proses sertifikasi tanah warisan dapat dilakukan secara lebih tertib dan sesuai ketentuan yang berlaku.

Tag:  #panduan #lengkap #mengurus #sertifikat #tanah #warisan