Jangan Sampai Boncos, Ini Batas Ideal Cicilan KPR dari Gaji

- Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,25 persen kembali memengaruhi perhitungan masyarakat dalam mengambil kredit pemilikan rumah (KPR).

Ketika suku bunga BI naik, cicilan rumah berpotensi ikut meningkat, terutama untuk kredit dengan bunga mengambang atau floating rate.

Di tengah kondisi tersebut, pertanyaan yang banyak muncul adalah: berapa persen dari gaji yang idealnya dialokasikan untuk cicilan KPR?

Baca juga: BTN Belum Naikkan Bunga KPR meski BI Rate Naik

Dok. Shutterstock Ilustrasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Dikutip dari Investopedia, sejumlah lembaga keuangan global menggunakan ukuran debt-to-income ratio (DTI) atau rasio utang terhadap pendapatan untuk menghitung kemampuan seseorang membayar cicilan rumah.

Rasio ini menjadi salah satu acuan penting bank dalam menentukan kelayakan kredit.

Dalam praktiknya, aturan yang paling sering digunakan adalah “28/36 rule”. Aturan ini menyebutkan maksimal 28 persen dari pendapatan kotor bulanan dialokasikan untuk biaya perumahan, termasuk cicilan KPR, pajak properti, dan asuransi rumah.

Sementara total seluruh utang bulanan, termasuk KPR, sebaiknya tidak melebihi 36 persen dari pendapatan bulanan.

Baca juga: BI Rate Naik Jadi 5,25 Persen, Berapa Ideal Cicilan KPR dari Gaji?

Dengan kata lain, jika seseorang memiliki penghasilan Rp 10 juta per bulan, maka idealnya cicilan rumah berada di kisaran Rp 2,8 juta per bulan.

Adapun total cicilan lain seperti kartu kredit, kredit kendaraan, maupun pinjaman pribadi sebaiknya tidak melampaui Rp 3,6 juta per bulan.

Investopedia menyebutkan, banyak pemberi pinjaman menggunakan rasio tersebut sebagai acuan dalam proses persetujuan KPR karena dianggap dapat menggambarkan kemampuan debitur menjaga kesehatan keuangan dalam jangka panjang.

SHUTTERSTOCK/STASIQUE Ilustrasi perjanjian kredit, kredit pemilikan rumah (KPR).

Front-end dan back-end ratio jadi acuan bank

Aturan 28/36 juga berkaitan dengan front-end debt-to-income ratio atau mortgage-to-income ratio, yakni persentase pendapatan bulanan yang digunakan khusus untuk biaya perumahan.

Baca juga: Cicilan KPR Terkerek Imbas BI Rate Naik? Ini Strategi agar Keuangan Tetap Aman

Banyak lembaga keuangan lebih menyukai rasio maksimal 28 persen untuk cicilan kredit rumah.

Sementara back-end ratio menghitung total seluruh kewajiban utang dibandingkan pendapatan bulanan. Komponen ini mencakup cicilan rumah, kendaraan, kartu kredit, hingga pinjaman lain.

Kenaikan BI Rate menjadi 5,25 persen membuat hitungan tersebut semakin penting. Suku bunga acuan yang lebih tinggi biasanya diikuti peningkatan bunga pinjaman perbankan, termasuk KPR.

Akibatnya, beban cicilan bulanan bisa menjadi lebih mahal dibandingkan saat bunga rendah.

Baca juga: Menakar Wacana KPR 40 Tahun: Solusi atau Ilusi?

Dalam skema KPR, kenaikan bunga akan memengaruhi kemampuan membeli rumah atau affordability masyarakat. Semakin tinggi bunga, semakin besar porsi pendapatan yang harus dialokasikan untuk membayar cicilan.

Cicilan terlalu besar dinilai berisiko

NerdWallet menjelaskan, rasio DTI sebesar 36 persen atau lebih rendah umumnya dianggap sebagai indikator seseorang masih dapat membayar utang sambil menjalani kebutuhan hidup secara nyaman.

Namun ketika rasio melampaui 43 persen, kondisi tersebut mulai dianggap berisiko oleh pemberi pinjaman.

Artinya, meski bank mungkin masih memberikan kredit, ruang keuangan rumah tangga menjadi semakin sempit ketika porsi cicilan terlalu besar.

Baca juga: Rupiah Melemah, Cicilan KPR dan Kendaraan Berisiko Naik?

UNSPLASH/TIERRA MALLORCA Ilustrasi KPR

Dalam simulasi sederhana, seseorang dengan gaji Rp 15 juta per bulan idealnya memiliki cicilan rumah maksimal sekitar Rp 4,2 juta per bulan berdasarkan aturan 28 persen.

Jika orang tersebut juga memiliki cicilan kendaraan Rp 1,5 juta dan kartu kredit Rp 1 juta, maka total kewajiban utangnya menjadi Rp 6,7 juta atau sekitar 44,6 persen dari penghasilan.

Rasio tersebut sudah melampaui ambang yang lazim digunakan banyak lembaga keuangan.

Biaya kepemilikan rumah tidak hanya ditentukan oleh harga properti, tetapi juga oleh kombinasi pendapatan, utang lain, uang muka, tenor kredit, pajak, hingga biaya tambahan seperti asuransi dan iuran pengelolaan lingkungan.

Baca juga: KPR Tumbuh Terbatas saat Penjualan Rumah Turun Tajam

Karena itu, kenaikan bunga acuan sering kali memaksa calon pembeli rumah melakukan penyesuaian, baik dengan memilih rumah lebih murah, memperbesar uang muka, maupun memperpanjang tenor pinjaman agar cicilan tetap sesuai kemampuan.

Bunga tinggi mempersempit ruang keuangan rumah tangga

Cicilan rumah sebaiknya tidak mengorbankan kebutuhan keuangan lain. Selain membayar rumah, masyarakat tetap perlu menyiapkan dana darurat, tabungan pensiun, serta biaya hidup sehari-hari.

Tekanan terhadap kemampuan membeli rumah juga semakin terasa karena biaya kepemilikan rumah tidak berhenti pada cicilan pokok dan bunga.

Ada komponen lain seperti biaya administrasi, asuransi, pajak, hingga perawatan rumah yang harus diperhitungkan.

Baca juga: Penjualan Rumah Kecil Melambat akibat Bunga KPR dan Harga Material

The Wall Street Journal menyebutkan, banyak bank pemberi pinjaman memang menggunakan batas maksimum DTI hingga 50 persen. Namun rasio yang lebih rendah dinilai jauh lebih sehat bagi kondisi keuangan rumah tangga.

SHUTTERSTOCK/PIC SNIPE Ilustrasi kredit pemilikan rumah (KPR), pembiayaan perumahan.

Kenaikan BI Rate pengaruhi permintaan KPR

Di Indonesia, kenaikan suku bunga acuan BI juga berpengaruh terhadap permintaan KPR.

Perubahan suku bunga kredit dapat memengaruhi minat masyarakat mengambil pembiayaan rumah.

Suku bunga pinjaman memiliki dampak signifikan terhadap permintaan kredit pemilikan rumah. Di samping itu, perubahan kebijakan loan to value (LTV) ikut memengaruhi permintaan pembiayaan properti.

Baca juga: BI: KPR Masih Dominan Saat Properti Kuartal I 2026 Melambat

Kebijakan LTV sendiri berkaitan dengan besaran uang muka yang harus dibayar calon pembeli rumah. Pada periode tertentu, BI pernah melonggarkan rasio LTV untuk mendorong kepemilikan rumah dan pertumbuhan sektor properti.

Namun di tengah tren suku bunga yang lebih tinggi, tantangan utama masyarakat tetap berada pada kemampuan menjaga rasio cicilan terhadap pendapatan.

Debt-to-income ratio menjadi salah satu indikator paling penting dalam proses pengajuan kredit karena mencerminkan keseimbangan antara penghasilan dan kewajiban utang seseorang. 

Semakin tinggi rasio tersebut, semakin besar risiko gagal bayar menurut perspektif pemberi pinjaman.

Baca juga: Bank BSN Hadirkan KPR Bonus Emas, Rumah dan Investasi Sekaligus

Karena itu, banyak perencana keuangan dan lembaga pembiayaan tetap mendorong agar cicilan rumah dijaga di kisaran 28 persen dari pendapatan bulanan, terutama ketika suku bunga sedang tinggi.

Dalam kondisi BI Rate naik menjadi 5,25 persen, perhitungan kemampuan membayar KPR menjadi semakin ketat. Kenaikan bunga dapat membuat cicilan membesar, sementara ruang pengeluaran rumah tangga tetap terbatas.

Bagi calon pembeli rumah, ukuran seperti 28/36 rule menjadi acuan awal untuk menghitung apakah cicilan masih aman terhadap pendapatan bulanan, atau justru berisiko mengganggu kondisi keuangan jangka panjang.

Tag:  #jangan #sampai #boncos #batas #ideal #cicilan #dari #gaji