KPR Tumbuh Terbatas saat Penjualan Rumah Turun Tajam

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi tumpuan utama masyarakat dalam membeli rumah di pasar primer.

Di tengah perlambatan pertumbuhan harga properti dan penurunan penjualan rumah pada awal 2026, mayoritas konsumen tetap mengandalkan pembiayaan perbankan untuk memiliki hunian.

Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) Triwulan I 2026 mencatat, pangsa pembelian rumah primer melalui KPR mencapai 69,87 persen dari total skema pembelian.

Baca juga: BI: KPR Masih Dominan Saat Properti Kuartal I 2026 Melambat

freepik.com Ilustrasi KPR.

Sementara pembelian secara tunai bertahap tercatat sebesar 19,61 persen dan tunai sebesar 10,53 persen.

Dominasi KPR tersebut terjadi ketika sektor properti residensial masih menghadapi tekanan.

BI mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal I 2026 tumbuh sebesar 0,62 persen secara tahunan (year on year/yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada kuartal IV 2025 sebesar 0,83 persen (yoy).

“Dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembelian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 69,87 persen dari total skema pembelian,” tulis BI dalam laporan SHPR Triwulan I 2026.

Baca juga: Bank BSN Hadirkan KPR Bonus Emas, Rumah dan Investasi Sekaligus

Perlambatan pertumbuhan harga rumah terjadi di seluruh tipe properti. Harga rumah tipe menengah tumbuh 0,88 persen (yoy), melambat dibandingkan kuartal sebelumnya sebesar 1,12 persen (yoy).

Rumah tipe besar tumbuh 0,50 persen (yoy) dari sebelumnya 0,72 persen (yoy), sementara rumah tipe kecil tumbuh 0,61 persen (yoy) dari 0,76 persen (yoy).

Dibuat oleh AI Ilustrasi rumah menengah

Di sejumlah daerah, harga rumah bahkan mengalami kontraksi. Surabaya mencatat penurunan harga sebesar 0,27 persen (yoy), lebih dalam dibandingkan kontraksi 0,04 persen (yoy) pada kuartal IV 2025.

Sebaliknya, Padang dan Balikpapan justru mencatat peningkatan pertumbuhan harga masing-masing menjadi 1,21 persen (yoy) dan 1,44 persen (yoy).

Baca juga: Cicilan KPR BTN Tak Terpengaruh Pelemahan Rupiah, Mengapa?

Penjualan rumah turun tajam

Di tengah dominasi KPR, pasar properti residensial masih dibayangi lemahnya penjualan rumah.

BI mencatat, penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal I 2026 terkontraksi 25,67 persen (yoy), berbalik dari pertumbuhan 7,83 persen (yoy) pada kuartal IV 2025.

Penurunan terdalam terjadi pada rumah tipe kecil yang terkontraksi hingga 45,59 persen (yoy) setelah sebelumnya tumbuh tinggi 17,32 persen (yoy).

Sementara rumah tipe besar masih terkontraksi 8,03 persen (yoy), meski membaik dibandingkan kontraksi 10,95 persen (yoy) pada kuartal sebelumnya. Adapun rumah tipe menengah justru tumbuh 8,28 persen (yoy) setelah sebelumnya terkontraksi 4,84 persen (yoy).

Baca juga: BTN Kucurkan KPR Rp 530 T ke 6 Juta Unit Rumah Sejak 1976

Secara kuartalan, penjualan rumah juga turun 7,69 persen quarter to quarter (qtq) setelah pada kuartal IV 2025 tumbuh 2,01 persen (qtq). Penurunan paling dalam terjadi pada rumah tipe besar yang terkontraksi 20,38 persen (qtq).

Penjualan rumah tipe menengah turun 10,72 persen (qtq), sementara rumah tipe kecil terkontraksi 14,68 persen (qtq).

Dalam surveinya, BI menyebut kenaikan harga bahan bangunan menjadi faktor utama penghambat penjualan properti dengan porsi 20,97 persen.

Faktor lain meliputi masalah perizinan dan birokrasi sebesar 18,15 persen, suku bunga KPR sebesar 16,47 persen, proporsi uang muka atau down payment (DP) yang tinggi sebesar 12,16 persen, serta perpajakan sebesar 11,28 persen.

Baca juga: Rupiah Tembus Rp 17.100, Cicilan KPR Bisa Ikut Naik?

iStock Ilustrasi KPR, KPR Subsidi.

“Penjualan properti residensial primer masih menghadapi tantangan. Berdasarkan hasil survei, tantangan utama pengembangan dan penjualan properti residensial pada pasar primer meliputi kenaikan harga bahan bangunan, masalah perizinan/birokrasi, suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR, dan perpajakan,” tulis BI.

Pertumbuhan KPR masih single digit

Perlambatan di sektor properti turut tercermin pada pertumbuhan penyaluran KPR perbankan yang masih terbatas pada kuartal I-2026.

Dikutip dari Kontan, PT Bank Central Asia Tbk (BCA) mencatat penyaluran KPR tumbuh 5,25 persen yoy menjadi Rp 142,4 triliun pada kuartal I-2026, dari Rp 135,3 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya.

PT Bank Mandiri (Persero) Tbk mencatat penyaluran KPR sebesar Rp 69,5 triliun atau naik 5,78 persen (yoy).

Baca juga: Aturan Baru SLIK: Riwayat Kredit Kecil Tak Ganggu Pengajuan KPR

Sementara PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) sebagai bank penyalur KPR terbesar di Indonesia hanya membukukan pertumbuhan 6,84 persen (yoy) menjadi Rp 306,12 triliun.

PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk (BNI) mencatat pertumbuhan KPR sebesar 9,32 persen (yoy) menjadi Rp 73,9 triliun. Adapun PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (BRI) menjadi satu-satunya bank besar yang mencatat pertumbuhan double digit, yakni 11,06 persen (yoy) menjadi Rp 67,3 triliun pada kuartal I-2026.

Data BI juga menunjukkan pertumbuhan penyaluran KPR masih terbatas.

Hingga Maret 2026, total penyaluran KPR tumbuh 4,5 persen menjadi Rp 842,7 triliun, lebih rendah dibandingkan pertumbuhan Februari 2026 sebesar 5 persen.

Baca juga: BRI Salurkan KPR Subsidi Rp 17,13 T, Dorong Hunian MBR dan Ekonomi Daerah

Global Markets Economist Maybank Indonesia Myrdal Gunarto menilai kondisi tersebut dipengaruhi daya beli masyarakat yang belum meningkat signifikan.

www.shutterstock.com Ilustrasi KPR

“Kalau kita lihat, income masyarakat belum naik signifikan. Jadi wajar kalau belum ada lonjakan besar pada penyaluran kredit, khususnya di sektor properti,” ujar Myrdal kepada Kontan, Minggu (3/5/2026).

Menurut dia, pertumbuhan ekonomi yang masih berada di kisaran 5 persen hingga 5,4 persen juga belum cukup kuat untuk mendorong ekspansi kredit properti secara agresif. Selain itu, tingkat suku bunga yang masih relatif tinggi turut menahan minat masyarakat mengambil KPR.

Meski demikian, Myrdal menilai kinerja kredit properti tidak sepenuhnya lemah karena beberapa bank masih mampu mencatat pertumbuhan di atas 10 persen.

Baca juga: Proyek Tertunda Musim Hujan Berkepanjangan, Penyaluran KPR Ikut Melambat

“Dengan kondisi saat ini, kredit properti masih bisa tumbuh sekitar 8 persen, meskipun tetap ada tantangan dari sisi global,” jelasnya.

BTN sebut faktor musiman pengaruhi realisasi KPR

BTN mengakui pertumbuhan KPR subsidi maupun non-subsidi pada kuartal I-2026 cenderung moderat.

KPR non-subsidi BTN tumbuh sekitar 5,4 persen (yoy) menjadi Rp 112,56 triliun dari sebelumnya Rp 106,81 triliun. Sementara KPR subsidi naik 7,7 persen (yoy) menjadi Rp 193,55 triliun dari Rp 179,70 triliun pada periode yang sama tahun lalu.

Direktur Utama BTN Nixon L.P Napitupulu mengatakan perlambatan tersebut lebih dipengaruhi faktor musiman dan kondisi eksternal, bukan karena lemahnya permintaan masyarakat.

Baca juga: BTN Sebut KPR Subsidi Tahan dari Kelesuan Ekonomi

Ia menjelaskan, musim hujan yang datang lebih awal pada akhir 2025 hingga awal 2026 menghambat penyelesaian fisik proyek perumahan. Dalam skema KPR, pencairan kredit baru dapat dilakukan setelah rumah selesai dibangun.

Selain itu, momentum Ramadan dan Lebaran turut memperlambat progres konstruksi karena banyak tenaga kerja yang kembali ke kampung halaman.

Akibatnya, terdapat puluhan ribu unit rumah yang sebenarnya sudah mendapatkan persetujuan kredit, tetapi belum bisa direalisasikan karena pembangunan belum rampung.

Dok. Shutterstock Ilustrasi membeli rumah.

“Ini bukan menghambat, tapi menunda realisasi kredit karena fisik rumah belum selesai,” kata Nixon.

Baca juga: Pinjol Picu Kenaikan NPL KPR, BTN Siapkan Skema Bundling

Perbankan jaga kualitas kredit

Di tengah perlambatan penyaluran KPR, perbankan tetap menjaga kualitas kredit perumahan. Myrdal menyebut rasio kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) KPR masih berada di kisaran 3,1 persen.

Namun, ia mengingatkan perbankan tetap perlu memperkuat manajemen risiko, termasuk melalui proses screening kredit yang ketat dan penguatan aktivitas collection terhadap debitur yang mengalami keterlambatan pembayaran.

“Bank harus tetap selektif dan disiplin dalam monitoring portofolio, termasuk intensif dalam melakukan collection untuk menjaga kualitas aset,” ujarnya.

BTN menyebut rasio NPL sektor perumahan masih terjaga di bawah 3 persen. Bahkan untuk KPR subsidi, NPL tercatat di bawah 2 persen.

Baca juga: Kisah Pejuang KPR, Bekal Gaji UMR Ajukan Kredit Rumah BTN hingga Bisa Lunasi 14 Tahun Lebih Cepat

Menurut Nixon, risiko kredit di segmen perumahan relatif rendah karena mayoritas debitur merupakan pembeli rumah pertama yang cenderung menjaga kewajiban pembayaran.

“Aset NPL perumahan juga lebih mudah direcycle dibandingkan sektor lain karena masih ada pasar yang menyerap,” imbuhnya.

Sementara itu, BCA menyebut kualitas portofolio KPR perseroan tetap terjaga dengan baik. Rasio NPL KPR berada pada level terkendali, sejalan dengan NPL gross perseroan sebesar 1,8 persen pada kuartal I-2026.

EVP Corporate Communication & Social Responsibility BCA Hera F. Haryn mengatakan tren penyaluran kredit, termasuk KPR, sangat dipengaruhi kondisi perekonomian dan daya beli masyarakat.

Baca juga: Sejak 1976, BTN Salurkan KPR Rp 555,11 Triliun untuk Hampir 6 Juta Rumah

Salah satu strategi yang dilakukan perseroan untuk mendorong permintaan ialah melalui ajang BCA Expoversary 2026 yang diperpanjang hingga 30 April 2026 secara online.

Dalam program tersebut, BCA menawarkan bunga spesial KPR sebesar 1,69 persen efektif per tahun fixed satu tahun, disertai diskon provisi 50 persen dan potongan premi asuransi jiwa sebesar 5 persen.

“Kami berharap penyelenggaraan BCA Expoversary 2026 dapat meningkatkan volume aplikasi baru dari segmen KPR,” ujar Hera.

Selain itu, perbankan juga dinilai perlu memperkuat sinergi dengan program pemerintah seperti program 3 juta rumah dan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), memanfaatkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), hingga memperkuat kerja sama dengan pengembang dan memperluas digitalisasi proses pengajuan KPR.

Tag:  #tumbuh #terbatas #saat #penjualan #rumah #turun #tajam