BI Rate Naik, Cicilan KPR Belum Tentu Ikut Melonjak

Keputusan Bank Indonesia (BI) menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 50 basis poin (bps) menjadi 5,25 persen pada Mei 2026 memunculkan kekhawatiran di kalangan masyarakat, terutama mereka yang berencana membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Kenaikan suku bunga acuan kerap diasosiasikan dengan meningkatnya biaya pinjaman, termasuk bunga KPR.

Namun, data terbaru menunjukkan hubungan antara BI Rate dan bunga kredit perbankan tidak selalu bergerak searah.

Baca juga: Developer Nakal dan Manipulasi Data KPR Dinilai Ancam Industri Perumahan

FREEPIK/FREEPIK Ilustrasi suku bunga.

Analisis Rumah123 terhadap pergerakan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) rata-rata lima bank dengan pertumbuhan KPR tertinggi, yakni BCA, BRI, Bank Mandiri, BTN, dan BNI, menemukan adanya fenomena yang disebut sebagai decoupling, yaitu ketika pergerakan BI Rate dan SBDK tidak lagi bergerak secara linier.

Fenomena tersebut terlihat pada akhir 2024. Ketika BI mulai menurunkan BI Rate secara bertahap, SBDK perbankan justru bergerak naik dari 8,52 persen menjadi 9,27 persen.

Temuan tersebut menunjukkan dalam menentukan suku bunga kredit, perbankan tidak hanya mempertimbangkan arah kebijakan moneter.

Faktor lain seperti target margin, biaya dana (cost of fund), persaingan pasar KPR, serta kondisi likuiditas juga menjadi pertimbangan utama.

Baca juga: BTN (BBTN) Sudah Salurkan 6 Juta KPR Subsidi untuk Masyarakat Desil 3

Dengan demikian, kenaikan BI Rate yang terjadi pada Mei 2026 belum tentu langsung diterjemahkan menjadi kenaikan bunga KPR secara drastis oleh perbankan.

Transmisi kebijakan moneter tidak instan

Dok. Shutterstock Ilustrasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Dalam sistem keuangan, perubahan suku bunga acuan memang menjadi salah satu instrumen utama yang digunakan bank sentral untuk mengendalikan inflasi dan menjaga stabilitas nilai tukar rupiah. 

Namun, dampaknya terhadap kredit perbankan umumnya tidak berlangsung secara langsung.

Rumah123 mencatat transmisi dari perubahan BI Rate menuju SBDK memiliki jeda waktu atau lag historis hingga sekitar enam bulan. Karena itu, dampak kenaikan BI Rate saat ini diperkirakan baru akan terasa lebih nyata pada penyaluran kredit perumahan beberapa bulan ke depan.

Baca juga: Jangan Sampai Boncos, Ini Batas Ideal Cicilan KPR dari Gaji

Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan, berdasarkan pola historis yang diamati perusahaan, efek kebijakan moneter terhadap pasar properti membutuhkan waktu sebelum benar-benar tercermin dalam aktivitas pembiayaan.

“Berdasarkan pola historis, transmisi kebijakan moneter tidak instan. Kami memproyeksikan bahwa dampak kenaikan BI Rate Mei 2026 terhadap penyaluran KPR perbankan kemungkinan baru akan terasa secara nyata di pasar sekitar Q4 2026 hingga Q1 2027, mengikuti pola lag (jeda) historis sekitar enam bulan. Namun demikian, permintaan properti di portal kami menunjukkan daya tahan yang kuat,” ujar Marisa dalam keterangan tertulis, Selasa (9/6/2026).

Pernyataan tersebut memperlihatkan bahwa perubahan suku bunga acuan tidak selalu langsung mengubah perilaku pasar dalam waktu singkat.

Permintaan properti tetap bertumbuh

Menariknya, data historis yang dihimpun Rumah123 menunjukkan pasar properti tidak selalu bergerak mengikuti perubahan tingkat bunga.

Baca juga: BTN Belum Naikkan Bunga KPR meski BI Rate Naik

Dalam periode 2020 hingga 2025, pertumbuhan permintaan properti menunjukkan dinamika yang beragam. Pada 2020, ketika SBDK masih berada di atas 9 persen, permintaan tercatat turun 18,9 persen.

Setahun kemudian, saat SBDK turun tajam ke kisaran 7,5 persen, permintaan tumbuh 12,8 persen.

SHUTTERSTOCK/STASIQUE Ilustrasi perjanjian kredit, kredit pemilikan rumah (KPR).

Pada 2022, ketika SBDK relatif stabil di level rendah sekitar 7,3 persen, permintaan justru terkoreksi 31,5 persen. Sebaliknya, pada 2023 permintaan kembali melonjak 30,8 persen meskipun tingkat bunga masih berada di kisaran yang sama.

Kondisi paling menonjol terjadi pada 2024. Saat SBDK mulai bergerak naik ke rentang 8,5 persen hingga 9,8 persen, pertumbuhan permintaan properti di portal Rumah123 justru melonjak hingga 61,2 persen.

Baca juga: BI Rate Naik Jadi 5,25 Persen, Berapa Ideal Cicilan KPR dari Gaji?

Sementara pada 2025, ketika SBDK berada di level yang dinilai tinggi, pertumbuhan permintaan masih tetap positif sebesar 9,2 persen.

Data tersebut memperlihatkan bahwa keputusan masyarakat membeli rumah tidak semata-mata ditentukan oleh tingkat suku bunga.

Faktor kebutuhan hunian, kondisi ekonomi rumah tangga, hingga ekspektasi terhadap harga properti juga turut memengaruhi keputusan pembelian.

Rumah123 menilai pasar properti masih menunjukkan tingkat resiliensi yang cukup baik di tengah dinamika suku bunga dan kebijakan moneter yang berubah.

Baca juga: Cicilan KPR Terkerek Imbas BI Rate Naik? Ini Strategi agar Keuangan Tetap Aman

Dampak terlihat lebih cepat pada psikologis konsumen

Meski demikian, perubahan suku bunga tetap memiliki pengaruh terhadap perilaku konsumen, terutama pada tahap awal pencarian rumah.

Data internal Rumah123 menunjukkan dampak kenaikan bunga paling cepat tercermin pada aktivitas pencarian informasi pembiayaan. Saat SBDK masih rendah dan stabil di kisaran 7,3 persen, halaman KPR Rumah123 mencatat tingkat kunjungan yang tinggi.

Namun ketika SBDK mulai meningkat, rata-rata kunjungan ke laman simulasi KPR turun hingga 30 persen pada Oktober 2024.

Temuan tersebut mengindikasikan masyarakat menjadi lebih berhati-hati ketika biaya pinjaman berpotensi meningkat.

freepik.com Ilustrasi KPR.

Baca juga: Menakar Wacana KPR 40 Tahun: Solusi atau Ilusi?

VP of Marketing Rumah123 Firman Pamungkas menjelaskan, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah saat bunga naik. Sebaliknya, mereka cenderung memperpanjang proses pengambilan keputusan.

“Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Yang lebih sering terjadi adalah mereka memperpanjang fase pertimbangan, melakukan lebih banyak simulasi pembiayaan, dan menjadi lebih selektif dalam menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan cicilan mereka. Karena itu, perubahan bunga perlu dibaca sebagai perilaku konsumen yang semakin hati-hati,” kata Firman.

Penurunan trafik pada halaman simulasi KPR menjadi salah satu indikator awal yang menunjukkan perubahan sentimen konsumen terhadap pembiayaan perumahan.

Segmen menengah masih mendominasi pasar

Di tengah ketidakpastian suku bunga, pasar properti nasional masih ditopang oleh kelompok pembeli rumah di segmen menengah.

Baca juga: Rupiah Melemah, Cicilan KPR dan Kendaraan Berisiko Naik?

Data Rumah123 pada Kuartal I 2026 menunjukkan bahwa properti dengan harga Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar menjadi segmen dengan permintaan terbesar, mencapai 35,5 persen dari total permintaan nasional.

Di posisi berikutnya terdapat properti dengan harga Rp 500 juta hingga Rp 1 miliar yang menyumbang 22,7 persen permintaan. Sementara properti dengan harga di bawah Rp 500 juta memiliki porsi 18,1 persen.

Adapun segmen properti Rp 3 miliar hingga Rp 5 miliar mencatat kontribusi 11,2 persen, sedangkan properti di atas Rp 5 miliar menyumbang 12,4 persen dari total permintaan.

Data tersebut menunjukkan lebih dari separuh permintaan aktif berada pada kelompok harga yang umumnya sangat bergantung pada fasilitas KPR.

FREEPIK/WIRESTOCK Ilustrasi membeli rumah.

Baca juga: KPR Tumbuh Terbatas saat Penjualan Rumah Turun Tajam

Marisa mengatakan, dominasi segmen tersebut mencerminkan kuatnya kebutuhan hunian dari keluarga muda dan masyarakat urban.

“Permintaan terbesar saat ini masih berasal dari segmen rumah Rp 1 miliar sampai Rp 3 miliar yang umumnya merupakan keluarga baru maupun masyarakat urban dengan kebutuhan hunian riil dan profil finansial lebih matang,” ujar dia.

Dengan komposisi pasar seperti itu, pergerakan suku bunga KPR tetap menjadi faktor yang diperhatikan oleh calon pembeli rumah.

Namun, data historis menunjukkan hubungan antara BI Rate, SBDK, dan permintaan properti tidak selalu bergerak dalam pola yang sederhana.

Baca juga: Penjualan Rumah Kecil Melambat akibat Bunga KPR dan Harga Material

Fenomena decoupling antara BI Rate dan SBDK, adanya jeda waktu transmisi kebijakan moneter, serta tetap kuatnya permintaan pada segmen menengah menjadi gambaran bahwa dinamika pasar properti dipengaruhi oleh berbagai faktor di luar perubahan suku bunga semata.

Tag:  #rate #naik #cicilan #belum #tentu #ikut #melonjak